北京二手房交易似升實降市場進入博弈相持階段

業內人士普遍認為，9月二手房成交量突然升高主要是政策因素影響，而北京二手房交易似升實降，市場再次進入買賣雙方博弈觀望的時期。

中新社10月8日援引新華社的報導稱，隨著十一長假的到來，熱鬧了將近半年的中國樓市也開始趨於平靜。隨著房價的走高，全國一線城市一手商品住宅的成交量從7月開始逐漸下降，原本被寄予厚望的“金九”樓市並沒有如約而至。然而，就在一級市場成交量持續回落的情況下，9月份北京的二手房市場卻經歷了一次短暫的交易量“井噴”。業內人士普遍認為9月二手房成交量突然升高主要是政策因素影響，隨著市場議價空間的逐漸消失，京城二手房市場將再次進入買賣雙方博弈觀望的時期。

根據北京市房地產交易管理網的統計數據，9月1日到24日，京城存量住宅網簽成交量達22,141套，與8月同期的17,726套相比，上漲24.91%。雖然9月京城二手住房的成交量止住了7月以來的下降趨勢，但從成交日期上看，多數集中在上半月，尤其是9月的第一周。

據統計，9月上半月京城存量住宅網上簽約成交量為14333套，與8月同期的10,747套相比，上漲了33.37%。自北京市銀監局《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》政策自9月8日執行以來，8日到14日北京市存量房住宅一周網簽成交量為4964套，與前一周的8290套相比，下浮40.12%。

北京中原三級市場研究部分析師靳瑞興分析指出，從數據可以看出， 9月京城存量住宅市場看上去比較活躍，主要原因是8月末公佈的《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》延後一周執行，導致京城二手房交易在9月第一周集中簽約，甚至出現日網簽成交量突破2000套的歷史最高紀錄，進而促使9月1-24日的成交量與8月同期相比，出現24.91%的上漲。

北京市銀監局下發的《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》，要求各銀行在審批二手房貸款時，以房屋成交價格與評估價格兩者中較低者確定房屋抵押物價值，發放住房貸款。這一政策影響最大的房源為涉及需要差額繳納營業稅的2年內二手房再上市房源，這部分房源如果需要貸款，相比以前需要多繳納3萬元以上的稅費。

我愛我家市場研究部研究員秦瑞告訴記者，由於房源緊張，在北京目前的市場成交中，二手房交易所需繳納的稅費大多由購房者承擔。因此這一政策的出爐一定程度上增加了購房者的購房成本，9月初二手房網簽數量的激增大多是購房者為了規避政策而選擇在最後的時間節點以內集中入市，以享受稅收優惠；或是為了符合政策要求，出現大量退改簽的單子。

靳瑞興表示，自8號《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》政策開始執行以來，京城存量住宅網上簽約量就已經開始驟減，9月二手房絕對成交量的增加無法掩蓋其實際的下降趨勢。

除了政策因素的影響，自3月以來持續高漲的價格也成為二手房成交量繼續走高的阻礙。 北京中原三級市場研究部副總經理宮萍認為，目前北京市二手房市場買賣雙方博弈觀望的局面已逐漸浮出水面。

根據北京中原三級市場研究部監測樓盤的統計顯示，8月北京中高檔二手商品房的成交均價達到16022元每平方米，而目前京城二手房源稀缺，二手房價格節節攀升，京城中高檔二手商品房的業主心理價位也繼續高漲，部分業主惜售，議價空間不復存在。

而從消費者的角度而言，3月以來的北京樓市價格急速攀升，中高檔二手商品房的均價在8月突破16000元每平方米的大關，已日漸超出消費者所能承受的心理水準，因此部分消費者開始觀望市場，此次《關於規範存量房貸款業務有關問題的通知》的發佈，消費者的購房成本又有所提高，更加堅定了消費者再等等看的想法。

秦瑞表示，目前的二手房市場一方面房價高企，另一方面房源緊張。在這雙重因素的作用下，買賣雙方都不會輕易出手。二手房市場的博弈進入一個相持的觀望狀態，10月份之後的成交量很難有大的提高。

據北京中原三級市場研究部的統計數據顯示，2月份以來，總價300萬元以上的存量豪宅成交佔比逐月上升，其中3月份的時候佔比達到9.39%，而到8月份的時候成交佔比已經達到了20.67%。同時，從成交價格來看，8月總價300萬元及以上的高檔公寓均價為25861元每平方米左右，環比7月上漲1.5%。

靳瑞興表示，目前京城二手豪宅的稀缺性越來越明顯。尤其是年初低價時消化掉一部分，後期隨著房源越來越少，價格也越來越高。此外，一手豪宅多為郊區的別墅項目，而二手豪宅除位置較遠的別墅外，更集中於市中心的高端住宅，由於土地有限，城中心這樣的新盤越來越少。

靳瑞興認為，京城9月二手房市場基本與8月活躍度持平，突出的是豪宅市場異常火熱，但不可忽視，北京市二套房貸和二手房放貸的雙雙收緊，從一定程度上將會影響購房者的心態，再加上二手豪宅的房價也不斷上漲，部分購房者已經開始出現了觀望的情緒，一定程度上影響成交量的持續大幅上漲。

由於08年末二手房交易稅費減免的政策執行期限為09年底，在未來政策仍不明朗的前提下，不排除近期的幾個月將成為交易成本節省的最後時機，進而產生一波年末成交高峰。

(孫海琴 編輯)