國內房地產行業一周要聞回顧(10月31日至11月6日)

2009年11月6日 17:02

銀監會有關人士稱，銀監會日前敦促國內銀行對面向房地產開發商的貸款實施密切監控，對那些負債水平較高的房地產開發商尤其要予以關注。銀監會的上述表態主要是為了提醒各銀行警惕潛在的房地產泡沫所帶來的風險。

隨著房地產優惠政策執行的最後期限臨近，近期有關優惠政策的止、續之爭，逐步進入白熱化階段。支持政策應續期派認為，對自住型和改善型住房信貸實行優惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策應該延續下去；甚至調整二手房交易營業稅的措施也應該得以繼續，因為這一政策客觀上加速了二手房的流通，對減輕居民的購房壓力有所裨益。支持優惠政策取消派則認為，應該對政策做出結構性的調整，長期優惠不利於行業發展。

中國指數研究院發佈的房地產行業報告顯示，10月全國主要城市住宅銷售環比上漲，土地市場供需兩旺，「地王」絕大部分分佈在二線城市。來自中原地產研究中心的監測顯示，由於2009年「地王」湧現，土地市場異常活躍，前三季度重點城市獲得的土地出讓金收入已超越2007年。

萬科等公司發佈10月銷售業績，其中萬科10月實現銷售面積60.8萬平方米，銷售金額65.4億元，分別比2008年同期增長31%和95%。恆大地產本周在港交所掛牌，掛牌首日漲34%，打破了內地房企赴港上市首日破發的困局。按照5日公佈的福布斯富豪榜榜單的身家排列，恆大董事局主席許家印已超越本年度首富比亞迪董事長王傳福。

由於萬科等龍頭房企10月銷售業績強勁、市場通脹預期不斷強化，地產股本周強勢上揚，上證地產指數上漲4.67%，深證地產指數上漲6.37%。分析人士指出，萬科10月份銷售額為65.4億元，同比增長95%，顯示房企銷售並未受到政府政策收緊打擊，舒緩了投資者擔憂情緒，地產股後市將繼續堅挺，投資者可繼續逢低介入。不過，投資者需密切關注下周起陸續公佈的系列宏觀經濟數據和房地產政策走向。

國內房地產行業一周要聞回顧:

1、銀監會:密切監控房地產開發貸款

據中國證券報11月5日報道，有媒體報道，銀監會有關人士3日表示，銀監會日前敦促國內銀行對面向房地產開發商的貸款實施密切監控，對那些負債水平較高的房地產開發商尤其要予以關注，但此舉並非要求銀行壓縮對開發商的貸款規模。截至記者發稿時止，銀監會並未對此予以置評。

該人士指出，自第二季度以來，國內房地產價格大幅上漲。房價上漲促使部分開發商出於投機目的而過度借款，高價買進土地，從而進一步推高地產價格。銀監會的上述表態主要是為了提醒各銀行警惕潛在的房地產泡沫所帶來的風險。

2、財政部國土部要求提高土地整治相關資金使用效益

據中國國土資源報11月2日報道，為進一步加強土地整治相關資金管理，切實提高資金使用效益，日前，財政部、國土資源部聯合下發《關於加強土地整治相關資金使用管理有關問題的通知》，要求統一思想，規範管理，統籌安排，加強監督，提高土地整治相關資金使用效率和效益。

3、樓市優惠政策止續之爭日益白熱化

綜合媒體11月5日報道，2008年國辦131號文件《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)中部分優惠政策即將到期，時間節點指向2009年12月31日。近期有關優惠政策的止、續之爭，已進入白熱化階段。

支持政策應續期派觀點:住房乃是最重要的民生產品之一，在福利分房的住房保障體系被取消之後，在經濟適用房和廉租房供給遠遠不能滿足居民住房需求的事實之下，商品房市場承擔了住房保障制度的功能。這原本是政策目標的錯位，卻是不得不面對的事實。因此，房地產政策的制定，至少應該在兩種目標之間達成一個平衡：一方面須維護房地產發揮經濟引擎作用，促進房地產的產銷兩旺；一方面又要充分考慮到商品房供應的住房保障功能，在目前驚人的高房價之下，政策目的應該是盡量減輕一點居民的買房負擔，讓居民還能夠買得起房。

以往的政策，更多的是關注前者，而對住房的民生性質關注得太少了。倘若立足於這兩種政策目標，那麼至少對自住型和改善型住房信貸實行優惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策應該延續下去；甚至，調整二手房交易營業稅的措施也應該得以繼續，因為這一政策客觀上加速了二手房的流通，對減輕居民的購房壓力仍然是有所裨益的。

支持優惠政策取消派觀點:儘管房地產業對GDP增長有巨大的貢獻，但經濟應該均衡增長，不應過於依賴某一個產業。「這是從美國次貸危機中應該吸取的教訓，美國經濟此前的發展過於依賴金融業，最終導致危機的出現，而中國經濟發展也不應過於依賴房地產業。」趙錫軍認為應該對政策做出結構性的調整，長期優惠不利於行業發展。

地方政府救市政策令消費者的心態再度變得盲目，並助推了房價上升。地方政府救樓市，令消費者失去理智，令觀望者提前入市，令開發商提價而沽。助長了開發商的捂地、捂盤惜售、哄抬物價等不良行為，助長了消費者惡意炒房行為，延緩了房產市場步入健康有序的發展步伐。

4、主要城市住宅銷售10月環比上漲 土地市場供需兩旺

中國指數研究院11月5日發佈的房地產行業報告稱，10月全國主要城市住宅總成交面積環比上漲約12%，成交面積環比上漲的城市有21個，佔到觀測總數的七成以上。

10月各城市住宅成交均價以上漲為主，能監測到價格的7個重點城市中，北京和杭州漲幅位居前列，環比分別上漲21.17%和8.53%，僅上海和深圳價格走跌，環比分別下跌9.86%和3.08%。

土地市場方面，隨著傳統供應旺季到來，10月多個城市出現供地高峰，住宅用地成交量進一步擴大，並連續9個月環比增長。從城市分佈看，本月「地王」絕大部分分佈在二線城市。

5、房地產業相關稅收前三季度增長迅速

財政部11月3日公佈稅收增長結構分析指出，2009年1-9月份，全國稅收總收入完成45,057.56億元，同比增長2.2%，同比增收964.44億元，增速比去年同期回落了23.9個百分點。其中，與房地產行業相關的稅種收入實現較快增長。1-9月份，受耕地佔用稅政策調整翹尾因素影響，耕地佔用稅增長127.8%。土地增值稅增長27%，房產稅增長19.6%，契稅增長18.6%，城鎮土地使用稅增長13.9%。

6、中國前三季度重點城市土地出讓金收入已超07年全年

綜合媒體11月6日報道，中國指數研究院數據信息中心5日提供的監測顯示，10月全國60個重點城市住宅用地交易量進一步擴大，已經呈現連續9個月的環比增長。

另據經濟參考報報道，從價格來看，本周來自中原地產研究中心的監測顯示，由於2009年「地王」湧現，土地市場異常活躍，前三季度重點城市獲得的土地出讓金收入已超越2007年。如上海高達652億元，緊隨其後的北京達571億元，天津也一舉突破400億元，廣州和深圳則低於100億元。

7、上海迪士尼項目周邊地價大漲 股市表現同樣火爆

據中新社11月4日報道，來自上海市新聞辦的消息指出，上海迪士尼項目已獲國家有關部門核准。與之相關的地產與股票可以說表現相當火爆。

在股市方面：迪士尼周邊有土地的上市公司，近來股票價格出現大幅上漲，以界龍實業為例，它的股價在9月底還在12元左右，近兩日已漲至18、19元，漲幅超過50%。

在房地產方面：迪士尼用地近10年來一直處於未開發狀態，周邊大部分為農田、果園以及一些規模不大的企業，而隨著當地農民接到征地補償通知，周邊土地已成為資本追逐的熱點。

8、央企轉戰二三線城市拿地

中新社援引新京報11月6日的報道稱，央企「搶地王」現象再現。這一次，央企不再駐足北京、上海等一線城市，而是轉戰二三線城市，高價奪得當地地王或單幅大面積地塊；而這一波搶地的主角，也不再是那些陌生的面孔，而是業內熟悉的中海、保利、中信、招商、華潤等央企地產商。

2009年土地市場的熱度，甚至超過了房屋銷售市場。對於企業來說，當土地也變成了一種投資品時，逐利是其首要目標。央企轉戰二三線城市囤地的行為，反映了其對城市化進程的樂觀預期，期待土地紅利持續增加其利潤。而這是否造成新的地價和房價泡沫，成為當下爭論的焦點。

9、萬科10月銷售額同比增長95%至65.4億元

萬科A(000002)、萬科B(200002)11月6日發佈公告稱，公司2009年10月份實現銷售面積60.8萬平方米，銷售金額65.4億元，分別比2008年同期增長31%和95%。2009年1-10月份，公司累計銷售面積571.1萬平方米，銷售金額526.9億元，分別比2008年同期增長27.2%和35.2%。

此外，2009年9月份銷售簡報披露以來公司新增加項目3個，分別為長春柴油機廠項目、長春小東溝項目、瀋陽蘭喬二期項目。

10、恆大地產上市首日漲34% 許家印財富超越王傳福

據中國證券報11月6日報道，5日，在香港聯交所掛牌上市的恆大地產(3333.HK)報收於4.7港元，與3.5港元的招股價相比上漲34.3%，盤中最高昇至4.8港元，打破了內地房企赴港上市首日破發的困局；當日成交額49.51億港元，成為最活躍的港股。

按總股本150億股計算，恆大首日收盤時的總市值為705億港元，恆大地產董事局主席許家印持股68.01%，其身家達479.4億港元(約合422億人民幣)。按照5日公佈的福布斯富豪榜榜單的身家排列，許家印已超越本年度首富----擁有396億元人民幣財富淨值的比亞迪董事長王傳福。

(徐志嬌 編輯)

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