中產階級也買不起房了 樓市今年還能堅挺嗎？

編者注：近期香港樓市迅速轉冷，房價跌幅明顯，土地成交清淡。不少研究機構和香港本地開發商均看淡香港樓市，認為香港樓市將進入熊市，今年房價或下跌10%-30%。那么香港樓市轉冷，一定程度上會影響投資客對於深圳（樓盤）地區房地產市場的預期。對內地樓市會否產生影響，2月16日和訊座談會上，文國慶認為香港樓市和內地樓市沒有直接關係，甚至是相反的關係，他稱將來深圳肯定是中國地產最高的城市。

和訊網：最近香港樓市從去年年底到現在，跌幅比較驚人，有的地方已經跌了三、四成以上，這樣的情況下，我們去年樓市兩極分化，三、四線城市不行，但北上廣很堅挺，尤其是深圳大漲。香港樓市的下跌會不會連帶對我們的樓市有一定的影響？

文國慶：這沒有直接的關係，甚至是相反的關係。

首先，香港對於中國大陸的地位以及它在全球金融市場的地位其實在下降，這是一個很明顯的趨勢。我們知道在中國閉關鎖國的時候，香港是中國大陸和全世界尤其是和西方國家聯系的幾乎唯一頻道，所以，各種資源，它是處在一個“戰略咽喉”位置，所以它的地位非常重要。

改革開放初期，實際上人民幣高度管制，在那種管制的情況下，中國對外聯系也是通過香港這個渠道，甚至是人民幣開始進行匯率改革的初期，很多渠道都是通過香港嘗試著做。所以，香港是一個半透明的市場，它使得中國由完全封閉到完全開放這個過程中過渡階段，它起到了非常重要的媒介作用，所以，香港的價值非常重要，在那個時候香港對於中國大陸的地位是中國任何城市不能比擬的。

但隨著中國現在改革開放的深化，中國成立了這么多自貿區，上海金融中心也明確確立了，全國各個城市包括國際貿易、國際金融、國際投資各個方面要比以前開放得多。所以，香港這個媒介的作用大幅度下降，可以說我認為，你可以看現在深圳的gdp已經超過了香港，這是什么概念？其實就表明香港的重要性，大幅度下降，不是一點點的下降。既然你的重要性不高了，那么你的地產下降是必然的。香港的地價多高，比深圳高得多。正是因為香港地位下降，深圳地位上升，所以去年深圳地產上漲最猛，深圳是對香港的一個替代作用，這個東西是大趨勢，沒法逆轉。所以，我認為將來深圳肯定是中國地產最高的城市，它會超過北京、上海，它是一個比較特殊的現象。

對於全國地產市場，我是這樣看的。中國房地產肯定最高峰的時期已經過了，但是，並不是最高峰的時期過去了以后，就已經進入房地產熊市。現在應該是結構性熊市，三、四線城市是走熊的，這兩年非常明顯，三、四線城市的房價一直下行。對於中國現在最大的問題不在於房價的高低，而是在於房地產的銷量不夠，大量的房地產庫存，因為庫存過大，就不可能增加新的房地產投資，沒有房地產投資，整個這條產業鏈全都停擺了，這使得中國經濟增速大幅下降，這是核心的問題。所以，現在為什么房價漲，是因為去年的房地產投資增速下得非常厲害，所以，在這種情況下，尤其是一些大城市，一線城市對房地產的需求還是很旺盛的，因為它不是當地的需求，其實它是一種全國各地的需求。

和訊網：這種情況一直沒有改變。

文國慶：對，這種情況還沒有改變，所以，一線城市甚至包括某些二線城市的房價還會上漲，這個過程還沒有結束。

和訊網：資源會向著富裕的地方聚集。

文國慶：因為人口向特大城市、好城市集中，這是人口集中造成的，就全國范圍內房地產是顯著波動的。

和訊網：從您看來，今年樓市威脅論，樓市會發生很不好狀況的這種可能性發生概率很小，您是這個意思嗎？

文國慶：我認為不能這么說，我認為三、四線城市是特別麻煩，還要出大事。

和訊網：樓市如果再出大事的話，對經濟和股市會不會有很大的影響？

文國慶：那當然有影響了。如果房地產出大事，如果大量的房地產企業破產的話，事情就出來了。

和訊網：這種情況在今年會發生嗎？

文國慶：我們正在避免發生這件事，年初黨中央就提出了房地產去庫存，為什么說去庫存，而不是說提高房地產投資呢？就是知道這個問題是需要首先解決的。

和訊網：在去庫存的情況下，房地產上漲的空間就有限了吧？

文國慶：去庫存的同時是減投資，減投資、去庫存，這個時候房地產可能漲價，它采用各種辦法，一方面增加需求側，另一方面減少供給側，這樣使得供需之間緩解，把比較惡劣的供需局面有所緩解，所以，階段性我認為會改善房地產行業的供求狀況。

和訊網：羅老師，您對樓市有什么想法？

羅善強：對樓市的看法，文老師講的幾個觀點我都是贊成的。

第一，房地產最輝煌的幾十年發展階段已經結束了，它進入了一個從輝煌階段開始向逐步的常規的產業階段發展。

第二，當前房地產，我們探討的是漲價，但當前房地產的核心問題是去庫存，這是中央定的，站在整個全國高度上看到的房地產的問題，這兩點明確了以后，再談微觀的方面就好談了，房地產會漲價，有幾個因素。一個因素是人口向大城市集中，向經濟發達地區集中，導致局部地區的房地產價格回升。二是老百姓(603883,股吧)手上的貨幣資金偏多，這種情況下在股市、債市、理財諸多投資領域找不到合適的保值增值的這樣一些方法，可能會促進房地產價格，有一部分資金會轉入持有房地產，這是兩個使房地產上漲的主要因素。

但看到局部的上漲因素之后，也不要忘記一些最基本的因素。第一個最基本的因素，北京的房價到底是高還是低，如果說當一般中產階級都買房子很困難的時候，房價確實是高了。第二，現在的鋼鐵價格、水泥價格都大幅下跌，建房成本理論上是大幅下跌的，房地產上漲還有什么理由呢？

和訊網：它是有土地的支撐，還有和原來的老房子的比價效應吧？

羅善強：這里就有政府有意扶持保護房地產價格的一些因素在里面，這兩個因素是不可持續的，中產階級買不起房子這能持續嗎？房價在上漲，房價成本在跌，你把土地價格維持在一個合適的高位，使房價不跌，所以，房價上漲總的來講是不可持續的，對房地產價格如果說急劇下跌會導致一些不好的惡果，這倒是真的。第一，政府的財政收入會有問題。第二，銀行的大量的對房地產企業的貸款會有問題。第三，買房跟買股票不一樣，買股票買跌了，持有股票的人是認的，買房買漲了沒有話講，跌了會出事的。所以，諸多因素在起作用。因此，我的感覺就是對房地產，一是你要看到房地產價格處於相對高位。二是要看到房地產價格上漲是一個下降大趨勢中的階段性反彈，局部性的上漲，房地產的平穩下降和大量房地產企業的重組，這是大的趨勢。

和訊網：文老師還有補充嗎？

文國慶：我的總體上判斷，房地產可以階段性的反彈，但這種反彈其實還是結構性的反彈，上漲就是結構性的，不可能全體性的。為什么會看到總的平均房價會上漲，是因為也就這些大城市有交易量，小城市就沒有交易量。所以，它的權重變低了。

羅善強：不會是高度很高的。

文國慶：如果小城市的交易量上來了以后，房子的平均價格會大幅度下降。（本期和訊座談會嘉賓：資深投資專家文國慶、銀河證券巡視員羅善強；主持人馨月(博客,微博)系和訊網首席財經評論員，原創實錄轉載請注明來源）