迪士尼效應下上海房價可能已透支未來溢價空間

迪士尼落滬訊息傳出後，浦東川沙地價便直線上漲，房價也大漲了300%以上，遠超同期上海全市78%的平均漲幅。業內人士認為，應警惕迪士尼經濟效應被高估，當地房價已在高位，或已透支未來溢價空間。

據中新社11月5日報導，上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關部門核准”的訊息。同一天，兩迪士尼概念地塊均以天價拍出，商業地塊溢價率高達427%。“迪士尼效應”助推了上海樓市，凡是與迪士尼掛鉤的開發商都開始狂歡，盡情享受這一盛宴。然而狂歡背後，風險猶存，如此高的地價，誰來買單？又需要透支幾代人的消費才能賺回來呢？會不會步香港的後塵？

有數據顯示，“迪士尼可能落滬”訊息傳出後，浦東川沙的土地價格便直線上漲，房價也在兩三年間從每平方米2,000元-3,000元上漲到現在的每平方米13,000元，漲幅在300%以上，遠超同期上海全市78%的平均漲幅。中原地產提供的數據則顯示，和“迪士尼概念”相關或者沾邊的二手房房價，2009年3月-10月間總體上漲超過30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在5日拍出的住宅地塊和商業地塊，更是將樓板價推到了1.4萬元大關。出現了“麵粉貴過麵包”的情況，我們不禁要問，如此高得地價，誰是最後的買單者，是開發商，抑或是消費帶動，還是轉嫁到股市向投資人要錢。

警惕迪士尼經濟效應被高估 實際存在不確定性

上海迪士尼樂園具有得天獨厚的優勢，內地數以千萬計的遊客提供了“票房保證”；同時有了前5家全球樂園的運營經驗，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問題，但並不能消除各方面的質疑。據迪士尼公司2009年7月底公佈的第三財季業績報告顯示，受經濟危機影響，全球迪士尼主題公園業務第三財季的淨利潤下降19%，為5.21億美元，銷售收入下降9%。曾有傳言說上海迪士尼門票定在300元成為全球最低，另外上海迪士尼能否符合中國人消費習慣還有待觀察。上海迪士尼如何賺錢成為普遍關注的話題。

有媒體報導，迪士尼或將催生兆GDP蛋糕，聽起來似乎令人振奮，但事實是否真能如願還存在很大不確定性，2009年1月，上海市市長韓正首次透露，上海迪士尼樂園項目與迪士尼公司已經基本取得原則一致。年初，美國迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財務和法律框架通訊協定。美國迪士尼公司將持有上海項目43%股份，上海市政府下屬合資企業則控股57%。具體合作方式將會進一步磋商，鑑於香港迪士尼外資提出的不平等條約，上海的具體合作方式還有待關注。

閭丘露薇介紹，香港特區政府開始預計迪斯尼可以帶來1,480億港元的經濟效益。但是到現在為止，只有1,173億，比預期少了將近300億港元。人數上也比原來的預期少了很多。香港迪士尼效應顯然被高估了許多。也有媒體報導，至今香港迪士尼運營仍然處於虧損狀態，只是虧損數目不得而知。依靠消費帶動獲取利潤進而帶動房地產發展恐怕還需要幾代人的消費能力積蓄。

上海樓市透支未來溢價空間 存在風險

正如上文所述，迪士尼落滬訊息一公佈，週邊地價便出現了天價競拍，連開發商都直言高得離譜，但參與競拍的企業不乏名企，有分析認為，迪士尼項目將從三方面利多上海樓市(促進週邊配套發展，帶動GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實未必如此，依靠房地產市場來消化高昂地價顯得有些力不從心。

業內人士分析，迪斯尼週邊地價可能會有一點影響，但影響不會太大。目前受此利多訊息影響，當地房價已在高位，或已透支未來溢價空間。同時，這一概念僅對川沙地區的住宅產生影響，並不會由此而推高整個上海市的房價。以東京為例，90年代日本經濟泡沫和地產泡沫同時破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是並不能阻擋日本房地產市場的下滑。

有分析認為，“麵粉貴過麵包”的場景又再度出現，必然導致週邊房價的過快上漲。但不會改變整個上海房價，迪士尼效應確實帶動了週邊樓價??漲，但同時也有業內人士表示擔憂，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來看，居家所需要的交通、醫療、學校、生活性商業都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。此次該地塊的地價僅以迪斯尼的概念而出現如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項目進入運營，試問有誰願意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房價恐怕也會很高，普通百姓也買不起，富豪也不會選址在此吧。

永安信國際投資董事局主席喬志傑表示，迪士尼對房地產行業來說，沒有根本性的帶動，尤其是對商品房。迪士尼週邊的商品房，應該降價而不是漲價。

綜上所述，迪士尼效應所帶來的經濟效應似乎並不是想象中那麼樂觀，中間還存在很大風險，潘石屹認為“迪士尼概念”對週邊商業地產的價值提昇究竟有多大很不確定，或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對週邊物業價值的提昇。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年後也沒在其週邊掀起房地產開發熱。香港在迪士尼洛城之前房價也出現了大漲，但項目落成之後泡沫消失，房地產並沒有出現火爆時增長。上海迪士尼能夠打破傳統，異軍突起。

受益於迪士尼效應所產生的樓市狂歡，地王產生，房價飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報導，近三分之一的開發商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤，而又有業內人士分析，這次上海地塊拍賣，鑑於中美合作還需要進一步磋商，而實際進入開工還尚需時日，川沙地塊必定會曬曬太陽，但願這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的遊戲。而當土地也成為開發商投資的工具、高昂成本無處消化的時候，會不會轉嫁到股市呢。

(徐志嬌 編輯)