起價超地王,北京拍賣"類別墅用地"

本月20日，北京今年容積率最低的一塊住宅用地即將入市，而超過8300元/平方米的出讓起始價也遠超北京今年所有的地王，包括廣渠路15號地。

多位業內人士認為，按照該地塊的容積率完全可以建成獨棟別墅項目。不過，中國政府已經禁止出讓別墅用地多年。

別墅般容積率

CBN記者獲悉，北京土地整理儲備中心即將在本月20日公開拍賣順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地(下稱「22號地」)，此地塊的建設使用性質為「居住及居住配套服務設施」。

令人關注的是該地塊的超低容積率，根據出讓公告，22號地的用地面積為526737平方米，規劃建築面積最高為169126平方米，據此計算容積率僅為0.321。

一位知情人士對CBN記者表示，該地塊規劃之中並非全部為住宅性質，尚有一部分的托兒所、幼兒園以及其他一些公建設施，而托兒所和幼兒園的建築面積3000多平方米。扣除這些公建設施外，容積率在0.35左右。

這樣的容積率也足以驚人。目前的北京樓市中，住宅項目容積率多在2～3之間，一些高檔公寓可能會超過3。一般只有別墅項目才會低於1。

「0.35的容積率足以建設獨棟別墅，更不用說聯排和疊拼了。」一位業內人士對CBN表示，當前一般的純獨棟別墅容積率在0.3以下，聯排和疊拼則在0.5～0.8之間，「況且22號地所在的天竺開發區，本來就是北京較好的別墅密集區域。」

關於此地塊是否會建成別墅項目，CBN記者依照出讓公告中所留的號碼向北京土地整理儲備中心詢問，一位工作人員表示並不清楚具體情況，並請記者向直接負責拍賣工作的市場處咨詢。

但截至記者發稿，出讓公告中的另一個電話號碼一直處於無人接聽狀態。

另有業內人士認為，這樣之低的容積率雖然可以操作成別墅項目，但也要看看其是否是居住用地(工業用地的容積率一般較低)，或者其中有沒有規定大面積的公建配套等，如果有的話，可能實際操作就會有難度。

不過，政府在出讓土地時，一般會在土地出讓公告中明確需要配套建設相關設施的信息。但在22號地的出讓公告中，雖然明確使用性質為居住及居住配套服務設施，但並未公佈「配套」的具體信息。

單價冠地王

根據出讓公告，22號地的起拍價為14.1億元，競價階梯為1000萬元，競買保證金為2億元。

據起始價計算，樓面地價為8337元/平方米。這為今年北京公開土地市場之最(依照起始價計算)，甚至超過了今年夏天北京所有的「地王」。

根據CBN統計，廣渠門外10號地的掛牌起始價為29925萬元，折合樓面地價為4100元/平方米，北京市朝陽區奧運村鄉(水源九廠東側)地塊折合5870元/平方米，而廣渠路15號地的價格為5879元/平方米左右。

而這三塊地最終的成交價格都在起始價的基礎上翻了一倍，成交單價均過1萬元/平方米。

按照北京今年土地市場居住用地紛紛高溢價成交的態勢，22號地最終成交的樓面地價超過萬元應無疑義。

正是在這些高價土地的帶動下，北京今年的土地市場異常火爆。據相關人士透露，截至10月中旬，北京的土地出讓收入已超過800億元。

據上述北京土地整理儲備中心工作人員介紹，22號地將採用拍賣的方式出讓，這也是年內首次，此前經營性用地都採用掛牌或者招標的方式出讓。

別墅用地遭禁多年

雖然業內人士認為22號地可以開發成別墅項目，但不容忽視的是，為節約土地利用，中國政府已經在數年前禁止低密度的別墅用地供應。

這一政策一直延續至今。最新的官方表態是2008年1月份國務院下發的《關於促進節約集約用地的通知》，其中明確要求合理安排住宅用地，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。供應住宅用地要確保不低於70%的住宅用地用於廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多佔土地。

但近年來國內重點城市的別墅供應並未斷檔，一種是政府禁令之前就拿到了土地，另一種是開發企業通過在容積率上做文章來繞開政策。比如一塊地上有低容積率的別墅，但同時有高密度的公寓等產品，這樣的項目就不會被定性為純別墅項目。

一位業內人士對CBN記者表示，這樣的類別墅產品一般容積率會在1左右，但像22號地這樣低的容積率，會操作出什麼樣的居住項目尚不得而知。