【大行言論】申銀萬國維持華僑城A增持評級,稱資產注入方案符合預期

財華社深圳新聞中心申銀萬國今日發布華僑城(000069-CN)資產注入方案短評報告，報告表示，公司資產注入方案如期推出，基本符合預期，維持公司“增持”評級。基於今日華僑城發布董事會公告，會議審議並通過了《關於發行股份購買資產暨關聯交易的具體方案的決議》︰公司擬收購集團旗下12 家公司的股權，評估作價為73.76 億元，以公告前20個交易日均價15.16元計算，擬向大股東定向增發486389894股。報告指出發行方式、評估價格等總體符合前期的預期，方案評估價格與08 年方案相比略有下調，且發行方式由公開變為向大股東定增，此次方案進程總體符合前期的預期和判斷，5 月提交國資委和董事會審核，預計6 月底上報證監會，整體方案有望在2009 年11 月前後完成。與去年公開增發方案相比，此次方案有幾點變化︰（1） 發行方式由公開變為向大股東定向增發；（2）發行股數相應發生變化。去年方案公司擬發行不超過10 億股，募集資金不超過83 億元收購集團資產，此次方案變更為向大股東定向增發，發行數量為4.86 億股作價73 個億換購集團資產；（3）此前為收購集團旗下13 個公司的股權，此次變更為12 個公司，且深圳華僑城房地產公司的評估價格有所下調。申銀萬國注意到，此次公司收購集團資產價格發生略微的報告稱，收購若順利完成，優質資源將進一步向上市公司傾斜 “旅游+地產”的運行模式造就華僑城獨特的競爭力，此次資產注入，將優質資源集中到上市公司，未來有助於利用資本市場平台放大公司競爭優勢，進一步突出和做強主業，提升公司價值，達到資本和資源最有效的配置。報告還表示，增發完成有望擴充上市公司土地儲備，提升公司盈利能力和重估價值，此次資產注入順利完成，公司土地儲備規模有望進一步擴充，權益儲備面積由增發前228 萬提升至359 萬。由於公司儲備項目大多屬於豪宅，且位處深圳，隨著市場銷售的回升，特別是豪宅市場的熱銷，公司09 年業績將出現顯著增長，預計09 年和2010 年公司完成注入後銷售淨利潤為19.23 億和24.37 億（由於公司為同一控制下的合並，因此，注入資產之全年利潤將全數並入上市公司），對應每股淨利潤為0.62 元和0.79 元；同時由於土地儲備的擴充，公司的每股RNAV 也適當提升至13 元/股，考慮到未來房價的回升以及其他項目的獲取，公司RNAV 仍有適度上調空間。申銀萬國認為，華僑城獨特的“旅游+地產”模式，使得公司往往可以低價獲取大幅廉價土地資源，依賴旅游運作提升土地的附加值，從而使得公司能夠長期獲得高於行業平均的毛利率和ROE 水平，因此也使得公司較行業其他公司可享受一定的估值溢價。該股今日漲停，報收17.93元。

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