下半年樓市難以復制上半年行情

房地產企業中報業績增速超出預期。政策刺激下，需求得到井噴式釋放，引領房地市場在上半年走出一波超速上漲行情。而市場也在這波行情中，快速經歷了擔憂、謹慎、大膽、瘋狂的過程，而這並不利於行業長期穩定的發展，下半年房地產業難再復制上半年行情。

國內房地產業自09年春節後走出一波繁榮行情，其成交量反彈速度超過大多數人預料，從3月份開始，成交量已完全超越市場火爆的07年，儘管當時分析人士預計，樓市高成交量不可持續，存在回落可能，但接下來的二季度，樓市成交量卻再創新高，並且呈現量價齊漲之勢，這也引發業界對市場泡沫以及行業回調壓力的強烈擔心。

基於市場的超預期反彈，國內房企交出亮麗半年報，多數房企盈利大幅增長，統計數據顯示，截至8月26日，有86家上市房企公佈中期業績，合計實現淨利潤147億元，較08年同期118.5億元增長23.7%。

從公司層面看，十大上市房企上半年銷售跑贏大市，中原監測的十家標桿上市房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)表現優異，按銷售金額計算，10家房企的總市場佔有率從08年底的7.92%上升至10.54%。樓市低迷的局面在09年上半年迅速扭轉，十大標桿房企總成交面積達1,514萬平方米，比08年下半年總銷量增長57%。

上半年市場瘋狂同時，眾多券商也積極看好房地產後市，其判斷理由是國內支援房地產業的政策環境不會發生根本性改變；上半年銀行釋放出7.37兆的天量信貸，這些流動性將給樓市以強力支撐；通膨預期和經濟復甦預期也對樓市上漲形成支撐。

此外，還有分析人士指出，中國經濟復甦中期，由於房地產業與上下游產業的銜接比較緊密，需要它承擔支撐GDP增長的重任，直到內需得到明顯提高、外需基本恢復到能夠拉動中國經濟增長。

然而，下半年伊始，分析人士預料的成交量回落情況終於出現，在調整預期加強、房價過高、政策現調整收緊等因素影響下，樓市從量價齊升逐漸變為量跌價升，京滬穗深四城市開新文件商品房成交均出現環比下降，國內十大上市房企的銷量也出現下降，中原地產研究中心數據顯示，7月十大標桿房企銷量大減，總量為250萬平方米，環比6月下跌26%，是此前連續5個月上漲以來的首次下跌。

而國家統計局8月份公佈的7月宏觀經濟執行數據也不太理想，CPI、PPI降幅繼續擴大，弱化了通膨預期，同時新增信貸量大幅下降至3,559兆，這讓市場對下半年流動性產生擔憂。此外，市場關於政策預期也基本達成，認為儘管寬鬆貨幣政策基調不變，但政策將適度收緊，甚至還有觀點稱，目前房地產政策應該調整。

整個8月份，房地產市場都彌漫著調整的言論，成交量普遍下滑，8月下旬京城房價漲幅也得到遏制，有報導稱北京部分項目新開樓盤價格優惠力度加大；股市房地產類股也在8月整體回調。近期甚至還有傳言稱8月新增信貸不足3,000億，姑且不論傳言的真假，這反映出房地產市場仍面臨諸多不確定因素。

因此，儘管上半年7.37兆的信貸將在下半年發揮效應，市場不至於因下半年信貸大幅減少而顯得流動性不足；儘管通膨預期仍舊存在；儘管城市化進程將推進房地產業發展，宏觀經濟復甦中期還需要房地產業支撐；儘管房地產業行業的上漲趨勢未發生根本改變。市場恐怕已經沒有足夠動力支撐房地產市場再創新高，而上半年那樣的超預期反彈也很可能成為歷史，至少在09年下半年不會再次出現。

(王文舉 撰稿)