貨尾連升2季 港樓市風險現

為調控樓市，政府去年大增土地供應，提前達到年供2萬伙目標。最新的上季私樓數字顯示，施工量按季下跌35%至1,100伙，但貨尾卻連升2季至7,000伙，未來3年至4年新供應合共約6.2萬伙，為近11季以來第二高。市場人士指出，過去半年樓市需求受經濟及房策影響而顯著減少，貨尾單位回升，反映樓市下行風險增加。

運房局昨公布的去年第四季私樓數字顯示，去年第四季私宅施工量1,100伙，按季下跌35%;已落成私宅2,700伙，按季升22%;已批出但仍未動工的項目維持于1.3萬伙，較前年同期增加3,000伙。

施工及落成數據齊下跌

數據又顯示，去年私宅施工量總計1.03萬伙，按年下跌23%;已落成私宅9,400伙，按年下跌近30%，為2年低位。一手住宅市場總供應量4.9萬伙，較第三季減少1,000伙。

截至去年第四季為止，在一手市場中，待售現樓占7,000伙、待售樓花占4.2萬伙，連同已批出土地及可隨時動工的單位占1.3萬伙，即未來3至4年間新供應合共約6.2萬伙，為近11季以來第二高位，僅次于去年第三季的6.3萬伙。

中原地產研究部聯席董事黃良升指出，過去近2年政府積極增推土地，推高未來4年的私宅供應量。去年第4季達到6.2萬個，即未來4年平均每年1.55萬伙新供應。惟值得注意的是，本港及外圍經濟增長自去年下半年起持續放緩，樓市向下調整，一手銷售日益困難，現樓貨尾數字連升兩季。去年第二季起，每季增加1,000伙，由5,000伙升至第四季的7,000伙。

他指，如果貨尾數字持續上升，反映銷售跟不上供應，即供過于求。現樓貨尾一旦升穿一萬個，為樓市響警號;升穿1.5萬個，便進入危機水平。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，相信政府增加供應的大方向持續，未來仍然會持續積極推地，估計未來新供應會有上升趨勢。

過去半年注冊量遜「海嘯」

不過，土地注冊處資料顯示，去年下半年一、二手住宅注冊量合共約29,961宗，即平均每月僅得約4,994宗，比金融海嘯爆發期間更少，接近與2003年上半年沙士襲港期間水平。

劉嘉輝認為，數據足見目前「供應增、需求減」，此情況持續的話，不排除未來會出現「供過于求」的情況，因此房策有需要及早檢討，特別是額外印花稅及收緊按揭成數等措施，否則可能會對本港樓市帶來長遠打擊。