浙江09年房地產投資快速增長

2009年，浙江房地產投資快速增長，開發規模繼續擴大，商品房銷售增長迅猛。

浙江省統計局網站2月21日消息，2009年，為應對國際金融危機、促進房地產市場穩定健康發展，我國在房地產領域出臺了一系列政策措施。在這些鼓勵性政策的積極推動下，浙江房地產快速發展。

一、房地產投資運行的主要特征

2009年，浙江省房地產投資增速呈現出不斷回升的運行態勢，但是到了12月份，受國家優惠政策到期、2010年政策還不明朗，開發商觀望情緒有所增加等因素的影響，全年投資增幅比1-11月出現一定程度的回落。

（一）房地產開發投資

1.房地產投資增速穩中加快。2009年，全省房地產開發投資2254億元，增長11.4%，增幅分別比一季度、上半年加快6.6和1.5個百分點，與前三季度持平，呈現穩中加快的增長態勢。

2.各物業投資均保持增長，投資結構有所優化。2009年，全省住宅、辦公樓、商業營業用房投資分別為1581、1478和250億元，分別增長10.8%、7.5%和20.0%。在住宅投資中，90平米以下和經濟適用房增長相對較快，分別為28.9%和13.5%，別墅高檔公寓則下降4.7%。

3.全省設區市房地產增幅差異明顯。2009年，舟山、寧波和臺州市房地產投資增長較快，增幅均超過20%，分別為25.8%、21.7%和20.6%，明顯高于全省平均增幅；杭州和溫州市的增幅分別為14.5%和15.5%，也高于全省均幅；嘉興、湖州、紹興和麗水市僅增長3.3%、3.4%、4.2%和3.3%；而金華和舟山市則分別下降5.8%和17.6%。

（二）房地產開發

1.房地產開發規模繼續擴大。2009年，全省房屋施工面積19921萬平方米，比上年增長3.4%，其中，住宅施工面積13947萬平方米，比上年增長1.9%；90平方米以下房屋施工面積比上年增長25.7%。全省房屋竣工面積3673萬平方米，下降17.6%，其中，住宅竣工面積2671萬平方米，下降18.1%。

2.商品房新開工面積等部分先行指標總體向好。2009年，全省房屋新開工面積增長7.0%，即1-11月第一次出現正增長后，繼續延續著增長態勢。其中，住宅增長6.6%。同時，本年完成開發土地面積和本年購置土地面積分別下降13.0%和28.7%，降幅分別比前三季度縮小13.9和26.4個百分點。

從全年各月情況看，前10個月新開工面積的累計數均為下降，1-11月第一次出現正增長，隨著年底的臨近，2009年實施的一系列促進房地產發展的優惠政策到期，開發商的觀望情緒有所增加，新開工面積增幅1-12月比1-11月回落7.5個百分點。

（三）商品房銷售

1.商品房銷售增長迅猛。2009年，全省商品房銷售面積5525萬平方米，增長84.7%，增幅分別比一季度、上半年和前三季度提高70.9、33.0和2.8個百分點。其中，住宅銷售面積增長91.3%。90平米以下、140平米以上、別墅高檔公寓銷售形勢都很好，銷售面積分別增長1.1、1.0和1.2倍；辦公樓和商業營業用房銷售面積分別增長53.5%和51.0%。全省商品房銷售額4303億元，增長1.3倍，明顯高于銷售面積的增幅。

2.銷售價格上漲明顯。據國家統計局浙江調查總隊抽樣調查數據顯示，2009年全省房屋銷售價格比上年上漲3.0%。其中，2009年全省新建房價格比上年上漲3.4%，二手房價格比上年上漲2.4%，新建房比二手房價格漲幅高1個百分點。商品房銷售價格的明顯上漲，對于我省房地產市場的平穩運行產生了較大的壓力。

（四）房地產開發投資資金來源情況

隨著鼓勵房地產市場穩定發展的相關政策效應的逐步顯現，全省房地產投資本年資金來源逐步寬松。2009年，房地產開發投資本年資金來源4473億元，比上年增長49.8%，分別比一季度、上半年和前三季度上升41.8、28.2和4.7個百分點。其中，國內貸款和自籌資金分別增長30.2%和1.8%；主要來自于購房者的其他資金來源比上年增長83.5%，比前三季度上升13.8個百分點。

二、房地產投資運行中值得關注的問題

2009年，浙江省商品房銷售火爆，房地產投資呈現穩中加快的運行態勢，房地產市場的活躍為我省應對金融危機、保持經濟平穩較快發展做出了突出貢獻。但在發展過程中也出現了諸如房價上升過快等值得我們重點關注的問題。

1.商品房價格上漲過快或高房價問題。2008年由于浙江省商品房銷售低迷，房價基本上比較平穩，到了2009年一季度時甚至出現了打折銷售的現象。但隨著商品房銷售出現“井噴”，房價也隨之逐月提高，2009年全省房價已經上了一個新臺階，大部分地區房價已經超過了2007年的最高水平。房價上漲過高、過快會抑制“剛需”，不利于改善居民的居住條件，也不利于整個房地產市場的健康平穩發展。進入2010年后，隨著各項新政策的逐步實施，浙江省房價是否會出現 “拐點”，值得我們進一步關注。

2.土地價格上漲過快問題。2009年4季度，全省土地交易市場仍然火爆，土地交易價格比上季度上漲17.6%，比3季度漲幅擴大了9.7個百分點。其中，居住用地價格比上季度上漲39.3%，是推動土地交易價格上漲的主要原因。土地價格的快速上漲不可避免地在一定程度上推動了商品房價格的上升。此外，隨著國土部出臺50%首付的土地新政后，這將對大部分開發商尤其是中小企業形成較大的壓力，同時也對完善浙江省商品房市場多層次供給體系產生一定的影響。

3.商品房供應結構性矛盾依然存在。隨著近幾年中央及相關部門對房地產市場各項調控措施的逐步貫徹落實，經濟適用房、中小戶型普通商品房的市場供給數量明顯增加，且銷售也相對較好，表明浙江省的房地產市場供給結構出現了積極變化。同時也應看到，盡管2009年浙江省經濟適用房和90平米以下普通商品房等指標增長相對較快，但是從總量上說，經濟適用房和90平米以下普通商品房投資比重僅占3.5%和30.4%，施工面積也分別僅占5.9%和25.7%，即與國家的要求還有較大的差距，也不能較好地滿足較大的市場需求，供給的結構性矛盾依然突出。今后浙江省仍需要進一步加大廉租房、經濟適用房和中小戶型普通商品房的建設力度。

4.房地產市場（金融）風險存在加大的可能性。從浙江省房地產投資本年資金來源情況看，逐步寬松。但是值得注意的是來自房地產開發商的自籌資金卻增長緩慢，2009年自籌資金僅增長1.8%，所占比重也只有17.2%。自有資金比重是衡量一個房地產企業經濟實力的重要標志。自籌資金過低，過分依賴銀行，容易埋下金融風險隱患。此外，目前國務院等相關部委出臺的一系列房地產政策措施，也將對這部分企業形成很大的壓力。進入2010年以后，隨著信貸等政策趨緊，房地產企業面臨的資金壓力將會越來越大。這些資質較低的中小企業，由于受銷售下降，后續融資渠道不暢等影響，存在資金鏈斷裂的風險。從目前情況看，浙江省房地產開發企業面臨新一輪“洗牌”幾率再加大，將不可避免地加大銀行信貸資金潛在的償還風險。

2010年，在目前國家一系列針對房地產市場調控政策密集出爐的情況下，浙江省房地產發展必將迎來極為關鍵的一年，預計全年仍將保持平穩運行態勢，但投資、銷售增速將有所放緩。

(徐艷萍 編輯)