房地產調控把"預期"搞丟了

什么時候限購令會微調？什么時候保障房形成制度化供給？什么時候房價是底部？諸多問題，在房地產調控已冰凍一年半的情形下，仍然只能用“糾結”二字來概括。

即便是對于“微調”，行政平臺依然保持了高度的敏感。2011年12月31日，北京發改委稱，該市房地產調控將予以微調，并通過半官方管道表示外地人買房社保將從5年下調為3年。然而在十天之后，這個謹慎的試探宣告止步。

與去年海南三亞、廣東佛山試圖松動限購，被“秒殺”不同，此番北京限購令是否微調顯然經過了不同力量的博弈，而最終維持政策強勢干預市場的“指令性”格局得以延續。只要限購沒有任何松動，那么房價持續下跌、投機者無法進場的“戰果”，就不會有絲毫變化。

這幾乎是付出了最小最輕的管理成本，而維持了一個凍至“冰點”的業績。來自北京房協的表述已非常清楚，宏觀調控“抑制房價過快上漲”的目標已然到位，在限購不放開的情形下，對于首套置業予以微調，不會對房價穩定造成影響，況且在“國八條”的約定中，對剛需購房的鼓勵是此輪調控應有之義。

顯然，在變與不變之間產生了不平衡，應該變化的房價已發生明顯變化，而原地踏步的保障房工程大多數卻仍然“只見開工，不見落地”。保障房供應是否能真正到位？地方政府是否在消極應對？在諸多的不確定因素面前，選擇對于商品住宅的冰凍狀態，等于是對保障房進展緩慢的懲罰性平衡，只不過被懲罰的不是保障房，而是商品房市場。對于房價的高壓，可以搏取相當一部分民意，然而因此造成的“非市場因素”，卻同樣會傷及其他基數龐大的另一部分個體。

行政作為的不確定性，最易造成“市場預期”混亂。對于在觀望中的購買者而言，他難以預期，如果調控仍然嚴苛，那房價肯定還會下跌，可以再等一等，如果開始微調，房價趨穩，那現在無疑是入場的好機會，但是，到底房地產冰凍到哪一天呢？這幾乎是任何人不敢觸碰的謎題。

對于房地產公司而言，同樣難以預期，借銀行貸款，斥巨資拍下的土地，如果不甩賣，難以償付到期利息，如果頻頻甩賣，那么對于一個商業體而言，同樣是不公平的。正是由于政府收取了巨額土地出讓金之后，保障房難以到位，導致了調控政策難以解凍、預期失序，然而失序責任卻被新的“行政指令”，把抗壓重擔拋到了蓋房者與買房者身上。

對于行政“一刀切”的迷戀，只能說對于不同的利益主體，一部分擁有絕對的彈性，一部分只能服膺于來自權力的“指令”。自2003年開始，這個怪現象就一直在翻騰不止，121文件要擠出房地產泡沫，恢復保障房制度，然而其后不久卻有18號文承認了房地產支柱地位；2006年終于有了“住房保障辦”，然而2008年危機中的獨家救市卻把剛剛抬頭的“保障機制”按在了嬰兒車中；2010年保障房大幅開工，然而真正竣工者寥寥無幾，單位房、集資房、拆遷房統統算成保障房，幾乎已成公開的秘密。

可以明了的是，正是因為保障機制的持續失靈，最終延宕為房地產的預期失序。可以想象的是，如果此種折騰的邏輯不變，那么種種“變臉保障房”必然越來越多；而有朝一日，房價反彈之時，在觀望中未出手者，又會重演涕淚嚎啕的悲狀；房地產商撤出資金購買理財產品、盤下礦山資產……諸此等等，都是因為在變與不變之間，發生了根本的錯位。