永慶房屋：北市商辦價漲量縮 留意投資風險

永慶房屋今(14)日表示，北市商辦均價去(2009)年4個季度累計漲幅16.8%，交易量在第4季卻再度縮減3成，另從北市辦公的空置率及租金調查顯示，除少部份地區空置率有下降外，其餘地區的空置率並未明顯改善，可見今(2010)年在市中心的中小型辦公投資風險已逐漸增加，投資人應留意。

從去年整年的中小型商辦交易來看，自第2季開始衝高的交易量如今已不復見，反而呈現逐季衰退狀況，而商辦價格則持續攀升，永慶房屋商仲事業部協理黃增福指出，去年下半年大型的商用不動產交易雖然十分熱絡，但若仔細觀察成交區塊，內科、南軟園區就佔了半數，市中心的大樓交易案表現平平。

黃增福說，在持續的低利環境、國際熱錢湧入、兩岸題材的推升下，資產價格攀升過速，因此，從去年年初開始商辦價格就連翻上漲，累計1年來的漲幅超就過1成5，但交易量卻持續萎縮，基本面對價格的支撐可能已逼近臨界點。

此外，從第4季的北市各辦公商圈的空置率變化來看，除信義計劃區及敦北民生商圈分別較前季下降15%及1.2%以外，其餘各商圈仍呈現增加的趨勢，黃增福解釋，信義計劃區因有外資銀行及投資機構的遷入使得空置狀況大幅改善，敦北民生商圈則有陸資的進入來填補，已登記的公司總計有10家，為開放對岸投資初期陸資企業較偏好的地點，剩下的地區則普遍空置戶增加，空置率直逼10%。

平均租金部份，則除信義計畫區及其周邊與敦化南路上的辦公租金水準有提升外，其餘地區均呈現租金下跌現象，黃增福指出，這2個主要區域在A辦相對較多的狀況下，租金帶動效果較強，其他商圈因老舊辦公多、大樓所有權較細碎，租金落差較大，容易造成低租拉低整體區域租金水準，所以，若合併北市的整體空置率來看，除非今年有「大量」的承租戶產生，否則各大樓的收益恐怕沒那麼樂觀。

黃增福認為，雖然去年下半年有資金行情的助陣及MOU與ECFA等題材的推動，使商辦行情大好，但若長期缺乏基本面的支撐，可能再漲的空間就顯得相對有限，所以，提醒民眾最近在投資前多了解該大樓今年以來到底漲了多少，評估未來還有多少空間，選對區域、選對標的，未來才能真正坐擁增值效益。