〈惟馨週報〉經濟展望不佳　房市低總價撐買氣

續受全球經濟前景展望不佳影響，本地房市顯得欲振乏力，僅靠相對低價產品支撐買氣。然而交易量雖持續萎縮的同時，價格卻還是持續上漲中…

或許是寬鬆貨幣及低利政策終於見效，上週四歐美股市表現好轉，帶動台股跟漲反彈，擺脫先前震盪走勢。不過台股表現，或許也和馬政府規劃振興經濟策略，宣示今年GDP成長全力保3有關。

近幾週國際油價也見反彈，國內零售油價因此連三週上漲；不過相關研究機構卻警告，除了挪威原油停產及中東情勢轉趨緊張外，更是因為近期全球氣候異常、糧食生產短缺，『黃小玉』期貨價格飆升，才帶動商品價格上漲，全球景氣展望其實並未轉佳。

低總價較佳 各區皆然

至於本地房市，則顯然還是受到經濟展望不佳因素所影響，雖然信義計畫區世貿二館地上權BOT案以天價標出，商用房市後市露出曙光，不過住宅市場人氣則仍每況愈下，各區幾乎都是靠相對低單或低總價產品支撐微薄買氣。

交易量持續萎縮，價格漲勢卻完全沒有停止的跡象，至少目前為止仍是如此。或許利率仍在低檔，或置產投資者口袋夠深、持有成本低，總之，儘管近期北市中心區漲勢相對已不明顯，但次級區域價格仍在上漲，其中又以桃園最明顯。

先看大台北南下桃園第一站的蘆竹南崁，現階段還是下南坎「合雄匯」系列銷況最好；銷售中第四期「謙和園」，據瞭解已賣出七成，且兩房產品據稱已售完。下一期(最後一期)則將只有中大坪數規劃。

不僅合雄案最後一期，下半年後，虔南崁將是中大坪數產品的天下，坪數將都是60多坪起跳；屆時往蘆竹找首購型大樓產品，可能得到大竹地區才有。

大竹大樓增 南崁換屋多

目前大竹地區仍有透天，不過隨地價墊高，總價已是愈拉愈高，量體則將愈來愈少。而也因為總價持續拉高，近期透天產品銷售速度更慢；最新透天案「水若墅」將訴求大地坪，總價4,300萬起跳。

當地大樓案以「天御」系列為代表。該案銷售已近尾聲，二期「天馥」則在當地新闢重劃區內之學校預定地旁，開價18萬/坪，來人則有40組/週。此外，「天」案業主寶佳機構，在當地還有多塊基地，也將推大樓；桃園另一知名建商宜誠，也會在本區推案，據傳底價都在17萬/坪以上。

回到南崁，目前已掛出一些區域看板、找高球小天后曾雅妮代言的「英橋帝苑」，開價正式出爐，為35萬/坪，坪數規劃則是60多坪。附近中正路上超級大案「麗寶W1」則正興建中，完工後才會公開銷售，樓高26及29樓，總銷80億，規劃住家244戶，坪數90到110坪。

南祥路底的中悅新案「上林苑」，則會等公設完成後才進場(預定年底)，開價預定35到39萬/坪。吉林路上當地知名的『中悅村』一帶，則有竹城興建中新案，也是規劃60多坪換屋產品。

南桃園的中壢平鎮市區，近期市況也略有降溫，僅有少數個案稍佳；主要是外地投資客縮手，導致來人下降。「伯爵與夫人」人氣相對佳，是因為和附近同價格者相比，該案附近生活機能較佳；近(中壢)交流道的「龍騰御」人氣稍好，主要則是新案新鮮感，不過單價偏高，因此成交速度不快。

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南桃園多區 轉為大樓市場

大溪來人也不多，不過多個舊案銷售多近尾聲。未來本區也將以大樓為主；包含「三本天朗」二、三期，當然還有遠雄超級大案「大溪地」。原主流透天產品則總價愈來愈高，情況和前述大竹重劃區類似。像仁二街「城峰」(外接待在遠雄案旁店面)，總價就是2,480萬起跳，比以往同區一般透天貴了快一倍。

「大溪地」，則預訂九月公開，目前已在call舊客戶，到八德「艾菲爾」做介紹；據瞭解(現場未證實)，預約價為18萬/坪，公開後就要賣2字頭。「大」案共403戶(含店面)，規劃50至65坪大二、三房，據瞭解小坪數(大一房)產品已全數預約完。

本區目前強銷中的大樓案「三本天朗」，目前來人則還有40組/週，不過比先前少了快一半，銷售則已達八成；現正在籌備二期，不過推出時間尚不確定。

回到新北市，上週假合宜宅之名，在水果報曝光的汐止相對低價案「初韻」，據說效果不錯，來人及成交皆暴增，實際牌價則為19到21萬、議價空間極小，因此真的有19.5萬/坪的價格。這和先前比較，確實有下修；不過現場說法則是，促銷的是中低樓層，因此不算降價。

受該案以合宜宅製造話題影響，位保長國小附近的「富美堂」，儘管價格也不算高，但小環境為工業區且重車出入頻繁，因此來人仍以當地客居多，但成交則是汐止市區為主，故銷售速度很慢。

汐止新莊 房價續漲中

相對高單價的汐止市區，舊案以低總價的「御璟」及「樂捷市」銷況較好。而目前綫上舊案，所剩未售出戶別，幾乎都是相對高價、中大坪數產品。

本區成屋新案「百神米蘭」，基地臨鐵道，距汐止火車站很近，不過主要訴求低公設比24.5％，產品坪數32及39坪，想要賣4字頭。本案去年就已進場，當時由建商自售，目前換由跑單代售，還有約12戶、四分之一量體可售。新臺五路、當地體育場對面的「雲天綠第」，開價據傳為5字頭起跳，將創小區域新天價，顯示汐止房價漲勢持續中。

福德二路廠辦案「吉璞長虹」則是吉璞及長虹合建，長虹主要是董座個人名義投資(不算公司業績)，且只負責營造。該案共規劃57單位。其中49單位可售(含兩戶店面)，坪數88到140坪，開價28.8萬/坪。

下新莊也仍在續漲，很快將全面站上3字頭成交價。寶佳當地最新案「捷運家境」為系列第七期，目前外飾中，開價38.5萬/坪，要賣31萬/坪以上；本案前期半年多前推出時，成交約在27萬/坪上下。

沿新莊線往迴龍地區(龜山)，五月就進場的新案「龍鳳禾園」，開價則再創小區域新高，達32萬/坪(實際為29到35萬/坪)；據瞭解推出後反應不錯，原因當然還是旁邊的新莊價格更高。

上新莊最近漲勢似乎較緩；頭前重劃區強銷中的「一品莊」，案場表示(甲山林廣告)以因應實價登錄為由，將牌價改為46.5(45至48)萬/坪，並宣稱謝絕議價；將推出的下一期「一品莊NO.2」則將開47到52萬/坪，同樣標榜不二價銷售。

北市外圍區 房價續拉高

北市漲勢相對稍緩，不過仍有新案開高價。士林區方面，繼重慶北路「泰晤士」後，基隆河岸另一邊也有開超高價者出現，為中華工程首宗自建案「圓山水岸行館」，開價88萬/坪。該案基地178坪，位置在承德橋旁，出入動線不佳，原為教堂(海砂屋)改建，規劃43坪雙併(頂樓合併)。

大同區來人也不多，不過新案價格也不低。天水路、延平北路口角地的「鼎高」，為挑高四米規劃，據瞭解是以室內冷氣機房名義申請；基地40坪，地下一及一二樓為店面，其餘為住家21、24坪，頂層則是樓中樓，開價80萬/坪，無車位，訴求使用旁邊停車塔。

基地在華亭街上、外接待設在天水路上的「原風景」，也是小坪數產品17、25坪，共25戶，建物13樓、地下3層，規劃機械車位，開價未定，現場表示將比「鼎」案略低(一成)。傳出底價9字頭的南京西路圓環超級大案，可能延到明年才推，案名則已曝光，為「興洋興天地」。

內湖區近期市況也不理想，不過價格也持續墊高，其中又以原本相對低價的東湖最明顯。成功路圓環的「國賓官邸」目前正式轉由海悅銷售，還有近60戶；據瞭解甲山林先前售出量體，幾乎全是投資客買單，賣價則是72萬/坪起跳，號稱不二價；海悅目前開價，則是72到81萬/坪。

打算要賣8字頭，就在國賓案附近的大華建設案，根據承銷單位表示，業主要求最晚八月底一定要進場，不過其位於南港(重陽路)外接待還沒搭建好。至於案名也已曝光，為「大華湖閱」。

東湖最新案是在哈拉影城對面及巷內的「One+」及「One+House」；前者為複層式三米/四米二規劃，後者則是單層單戶66坪，兩案都打算要賣7字頭，這當然是東湖天價。

正港高單價區信義區，低總價案強銷動作較大，也還有銷售成績。舊案新推「信義一零一」及五月起強銷的「信義香禔」，都走低總路線，基地都在吳興街100巷弄內，也都設外接待在松仁路底。「一零一」目前賣價要比前一手銷售時(99年8月「信義之璽」)漲了近一成，「香禔」則開價90萬/坪。

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新竹市市況平淡 基隆入夏不旺

新竹市市況則仍平淡。先看重案區關埔重劃區，先前傳出秒殺的幾個新案，幾乎都是拜搶訂紅單所賜；而據瞭解，其中一個案例「昌益世界島」後來有退戶，而目前現場銷售小姐則已全撤，可能會等蓋好後才再推出銷售。

近期新竹市全市，仍以牛埔地區低總價案「鴻築MM21」人氣最佳，不過這也是因為設外接待於東門圓環旁之故。整體而言，本市市場觀望氣氛濃，表現較佳者包含低總價、緊臨巨城百貨的「My City+」及主打挑高、產品特殊的「水蓮硯」。至於市區預推指標案「太睿國寶」，據瞭解還在都審階段。

市區最新案為位於國光街的「富源牡丹鳳居」，基地近2千坪，規劃53到81坪產品，建物共四棟、弧形設計，因此恰好構成圓形、相當特殊。本案一樓全為公設，訴求超低建蔽率，開價29萬/坪價格則高於區域行情。

最後看基隆。往年夏天都是當地房市銷售旺季，不過今年狀況有些不如預期，整體市況還是有些低迷，大致仍以暖暖兩大強銷案「台北大鎮」及「豐禾」人氣較佳，主要還是台北客捧場。另據瞭解，「臺」案準備加裝潢銷售，以刺激買氣。

七堵區新案「上品硯」位於明德二路、近鐵道，實際上算是第三推，先前兩次後來都因土地糾紛而未真正銷售，這次據瞭解問題已解決。本案為成屋，規劃二、三房，開價22萬/坪。泰安路的「村日Villa」則是成屋重推，剩餘戶以透天較多。

市區義一路商業區則有正港首推新案，為訴求港景(後棟)的「橙品71」，規劃坪數67坪共14戶，主打總價1,780萬起。

經濟前景不佳 房市陷低檔

上週中研院開了第一槍，大幅下修今年GDP預測值，從原本的3.81％大砍到1.94％，代表該機構認為，台灣今年GDP別說保3，連保2都很困難；理由除了國際經濟前景不明導致出口衰退外，更重要的還在於競爭力漸失。

隨後中研院繼續提出警告，認為經濟即將著陸，呼籲民眾『繫好安全帶』。IMF國際貨幣基金及亞洲開發銀行更警告，全球GDP熄火，並調降相關預測；美國稍早公佈的經濟數據也還是憂喜參半，顯示該國經濟復甦力道仍弱。

加上前週的中國Q2 GDP保8失利，這史無前例的世界三大經濟體經濟同步衰退，確實讓全球景氣展望難以樂觀。尤其美國年底大選開跑，因此FED可能屆時才推QE3，以期達到最大『效果』；德國則是明年中大選，因此這一年可能也將靜觀其變，不會正面『迎戰』歐債警報。

據此，房市買氣自然靠低總價剛性需求支撐，中高價位產品則因資產階級持續觀望，近期銷況近乎停滯。至於目前所見持續拉高的北台灣房價，會不會有買家出現承接？答案或許很快就會揭曉。

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(文／企研室)

（來源：《惟馨週報》，776期）