國內房地產行業一周要聞回顧(5月29日至6月4日)

國務院通知再次明確“逐步推進房產稅改革”，“房產稅改革”的政策路線圖清晰可見，市場的預期正逐步明朗化，目前已有上海、湖北、湖南、重慶4地傳出房產稅的消息，業內人士認為，上海極有可能率先進行試點；此外，國稅總局劃定土地增值稅預征最低限，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

房地產調控政策出臺后的第1個月，全國主要城市樓市呈現量跌價穩的狀態，市場相持觀望的特點比較明顯；中國房地產測評中心對105家滬深房地產上市公司的測評顯示，除“萬保金招”四家為行業標桿外，約有42.86%的房地產開發企業競爭乏力，持續發展能力較弱。

地產板塊方面，由于地產股筑底的過程仍未完成，只有市場和政策的預期都同向發生改變，地產股才出現有向上的動力；國務院批復深圳經濟特區范圍擴大到全市，分析人士認為，萬科、金地集團、深深房將“深度”受益深圳特區擴容；另有消息稱，6月起萬科將在全國范圍內降價，以加快銷售量搶占市場，萬科方面對此公開否認，表示此消息“不存在”。

國內房地產行業一周要聞回顧：

1、房產稅改革納入國家層面 政策路線圖清晰

國務院同意發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》指出，2010年是繼續應對國際金融危機、保持經濟平穩較快發展的關鍵一年。《意見》明確將“逐步推進房產稅改革”列入2010年深化財稅體制改革重點內容之一。

另據證券日報6月2日報道，在此輪樓市調控中，“房產稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”。4月，財政部將“完善房產稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

直至此次，國務院通知再次明確“逐步推進房產稅改革”。雖然目前房產稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場的預期正逐步明朗化。

2、四地傳征房產稅 上海可能率先進行試點

每日經濟新聞6月3日的報道稱，算上重慶，目前已經有4個地方傳出房產稅的消息。2日，重慶市財政局局長劉偉對媒體表示，重慶開征房產稅的方案已經提交國務院，目前正在等待回復。這是繼上海、湖北、湖南之后，第四個與房產稅扯上“關系”的地區。

在中央明確提出“逐步推進房產稅改革”之后，不少業內人士認為，作為房價上漲過快、投資投機性需求比例較高的城市，上海極有可能率先進行試點。

中國證券報6月1日報道，相關部門正研究在湖南、湖北各選取一個城市進行物業稅的試點實征，但是征收范圍仍然是商業地產，不涉及居民住宅。紅網6月2日的消息稱，湖南研究對商業地產率先試點征收物業稅，長株潭商業地產物業稅方案已上報國務院，正式開征尚需時日。

3、國稅總局劃定土地增值稅預征最低限

國家稅務總局網站6月3日消息，國家稅務總局3日公布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，通知稱，6月底前，全國各省市地方稅務局要將加強土地增值稅征管情況向上稅務總局匯報。

根據國家稅務總局要求，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

4、稅收逼空 樓市調控第二波效力存疑

緊隨信貸調控之后，作為樓市調控第二波的稅收政策登場。國家稅務總局5月26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，要求各地規范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術上進行明確。5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，明確將“逐步推進房產稅改革”列入2010年深化財稅體制改革重點內容之一。

21世紀經濟報道引述中央財經大學稅務學院副院長劉桓的觀點稱，此次稅收政策既針對開發商的開發環節，同樣也包含購房者的持有環節，雙管齊下。但調控政策實施一個多月以來，市場已發生明顯變化，房地產市場漸趨平穩。由于對經濟二次探底有所擔憂，劉桓認為決策層還在等待房產稅推出的合適時機。但土地增值稅征收難度大的問題仍未能很好的解決。

劉桓認為，從歷次調控的經驗來看，出臺的稅收政策均難以達到預期的期望。在賣方市場，每一次對交易環節的征稅，例如對二手房營業稅的征收，成本都加到了買房人頭上，無形中推高了房價，這一次也不應該寄予過大希望。解決房價上漲的根本出路，在于平衡供求關系，稅收政策從來都是輔助手段。

5、房產新政出臺后首月:中國主要樓市量跌價穩

綜合媒體6月2日報道，剛剛過去的5月份是房產新政出臺后的第一個月，在強大的政策壓力下，五月樓市猛然剎住了高漲的勢頭，但完全扭轉上漲的勢頭并不容易。中國指數研究院日前發布統計數據稱，綜合5月前三周的成交面積和成交均價可以看出，房地產調控政策出臺后的第1個月，全國主要城市樓市呈現量跌價穩的狀態，市場相持觀望的特點比較明顯。

另據國際金融報報道，量跌價平只是一個開始，距離讓購房者開心的價格還很遙遠。現在還不是松氣的時候，畢竟剛性需求者依然在等待進場的“哨聲”。

北京：價量不“協調”

成交量環比下降58.5%均價下跌8%

來自北京市房地產交易管理網發布的數據統計顯示，5月北京二手房網簽總量為14,501套，環比4月份成交量大降58.5%。有市場機構發布的數據顯示，5月北京二手房成交均價為18,650元/平方米，相比4月份的20,154元/平方米，降幅為8%。價格與交易量的“不協調”在5月格外明顯。

廣州：市場很“溫和”

成交量環比下跌30%均價下跌5.6%

廣州本是境外投資客的戰場，如今卻被視為“地方細則最為溫和”的城市。數據顯示，當地細則出臺后的5月份，廣州一手房網上簽約量環比4月跌幅超過30%，不過其均價僅僅微跌5.6%。

上海：房價剛“松動”

成交量環比下跌70%均價下跌2.6%

商品住宅成交量創5年來新低，5月上海樓市成交量也巨幅下降。6月1日，根據佑威及樓市專評網發布的統計數據，2010年5月，上海市新房累計成交面積30萬平方米，環比4月大幅萎縮70%；新房成交均價22,338元/平方米，環比4月微跌2.6%。

6、中國房地產測評中心:4成多上市房企持續發展能力較弱

每日經濟新聞6月2日的報道稱，雖然大部分地產分析師認為國務院的樓市新政可能令開發商在2010年的日子不好過，但是中國房地產測評中心的報告卻道出房地產企業的真正危機：房地產企業的盈利能力正處于下降階段。

據該中心對105家滬深房地產上市公司的測評顯示，除“萬保金招”四家為行業標桿，19.39%為優質上市公司，發展優良上市公司占到33.67%。此外，約有42.86%的房地產開發企業競爭乏力，持續發展能力較弱。

按照新的房地產市場調控政策，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執行、多套住宅停止貸款等措施，都從根本上限制了房地產開發企業可用的資金來源。如果這些政策有效地執行下去，就會對房地產開發企業的融資環境產生致命的影響。中國房地產測評中心預計，整個房地產市場可能出現一個兩到三年的振蕩期。

7、萬科6月可能全國降價 北京四樓盤打頭陣

據每日經濟新聞6月3日報道，“據內部人士近日透露,6月起,萬科將在全國范圍內降價，以加快銷售量，搶占市場。”--6月第一天，這樣一則消息在業內傳播。在此之前，在萬科重兵集結的北京，降價的消息若隱若現。

記者調查發現，時下萬科五號公園樓盤內新近開盤的獨棟商業項目萬科五號公社，實際銷售均價已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實際上，萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價促銷。

另據中國證券報6月4日報道，針對“萬科6月份將在全國各地統一降價”，萬科董事會秘書譚華杰表示，該報道內容不存在。譚華杰同時指出，萬科始終堅持不捂盤原則，堅持用合理價格賣房原則，這個合理價格就是購房者愿意接受的價格。

8、房產稅“雷聲”已響 地產股筑底征程仍未結束

中國證券報6月1日刊登張泰欣的文章稱，政策調控以來，地產股超跌十分嚴重，一個月累積跌幅高達25%，成為指數首當其沖的殺手。然而，在地產交易不斷低迷，而房價卻依然不降的現實中，地產股的底部在何方？文章認為，除了觀察估值底外，還要觀察政策底，只有市場和政策的預期都同向發生改變，地產股才出現有向上的動力。目前來看，地產股筑底的過程仍未完成。

從估值的角度來看，目前地產股估值達到一年多以來的低位；然而從政策層面來看，地產股的風險仍不可小視。政策利空尚未出盡，地產股難言有充分的安全邊際，目前對地產調控最為嚴厲的便是傳言將出臺的房產稅，我們認為，短期內房產稅推行的可能性不大。前期政策實施的效果還需要一段觀察期，在信貸收緊、增值稅嚴查，資金使用排查力度加大等措施的綜合效應下，地產商的財務狀況和銷售行為會隨之改變；如果7、8月份市場預期開始趨穩，則政策的影響將逐步體現出來，屆時對地產市場和投資行為也需要重新打量。

9、萬科等將“深度”受益深圳特區擴容

證券日報6月4日的報道稱，深圳市委書記、代市長王榮日前表示，國務院批復深圳經濟特區范圍擴大到全市，從7月1日開始，特區范圍擴大正式實施，要實現城市發展的一體化。我們要科學謀劃好寶安、龍崗的新一輪發展。

深圳房地產信息網研究部總監周學軍對記者說：“龍崗區，主要是在香港上市公司佳兆業、萬科、金地集團有土地儲備；寶安區，主要是萬科、佳兆業、金地都有不同數量的土地儲備。而光明新區目前僅是以管委會的形式在運作，不屬于行政區，在光明新區有土地儲備的是深深房。土地供給方面，關內已經沒有新的土地供應，上市公司擁有的土地幾乎都在關外；類型方面，開發商開發樓盤基本以住宅為主，關內住宅價格比關外高30-50%，關外龍華等離中心區近的，價格基本與關內沒有區別。”

(王彥彥 編輯)

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