二手房價漲量跌 中介再贏好收成

近一年的時間里，鏈家地產董事長左暉的悲觀情緒一直未改變。經歷了2009年的巔峰以后，二手房市場不可避免地呈現量滑的趨勢，好在結果沒那么悲觀。

由于價格的上漲，多家中介的盈利情況甚至超過2010年。其中鏈家地產去年的買賣業務帶來的傭金收入超過19億。21世紀不動產中國區副董事長盧航也向本報記者透露，2010年的盈利情況好于去年，受制于上市公司披露限制，暫時無法告知具體數據。“盡管行業經歷了最嚴厲的調控，但是2008年出現的關店潮再也沒有重演，可以看到中介的生存能力在增強。”盧航說。

但對于今年的市場，各家中介依舊不樂觀。

二手房的時代正在到來

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據九九房搜索統計顯示，2010年北京二手房累計成交21.2萬套，其中住宅19.7萬套，同比減少6.6萬套，降幅為23.7%。但一手新房成交量下降的幅度更高。2010年北京累計成交一手新房18.4萬套，其中住宅成交11.1萬套，比2009年減少6.8萬套。

北京正在迎來屬于二手房的時代。2010年北京成交的39.6萬套商品房中，二手房占54%，其中二手房占住宅64%，已成市場主體。在城六區商品房成交量中，二手房占66%。未來中心城區的商品房成交將主要依托于二手交易。

不僅僅是北京，21世紀不動產監測數據顯示，雖然上海、深圳兩大二手房市場也出現了不同程度的下滑，但二手房成交量仍超過新房。幾大一線城市已逐步迎來二手房時代。

2008年二手房交易量的大幅下降給各家中介帶來的是苦澀的回憶，但曾經的一幕沒有在2010年上演。“主要是受惠于價格的上漲，同行的業績也普遍好于去年。”鏈家地產副總裁林倩對本報記者表示。

以北京為例，根據北京房地產交易管理網統計數據顯示，2010年全年二手房成交均價為19186元每平方米，相比2009年上漲41%。盡管各家中介提供的價格數據略有差異，例如，21世紀不動產監測的數據顯示，2010年全年二手房成交均價為26521元/平方米，但是各家數據顯示的共同趨勢確定無疑，二手房價在過去一年里大幅上漲。

中介間的激戰

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中介間的激戰

“弱市”之下，鏈家悄然擴大了市場占有率。林倩介紹說，2010年鏈家的市場占有率從23%上升到了25%，繼續蟬聯北京市第一。現在鏈家在北京全市共有660家門面店，單店平均月傭金收入超過39萬元。據林倩透露說，過去的一年里，鏈家也在反復總結成功因素和沉淀管理經驗，為日后的規模化擴張做準備。

而盧航告訴本報記者，去年一年里，幾家中介巨頭幾乎都在做同樣的事情，總結自己的管理經驗，完善商業模式、運營體系，研究員工激勵機制，打造軟件系統，為的是更快地擴張和占有市場。

然而，究竟以怎樣的方式擴張？鏈家的商業模式和21世紀不動產的商業模式頗能代表當下中介的普遍經營方式。“盡管市場占有率領先，但在外人眼里看來，過去幾年鏈家的異地擴張速度也許慢得有些離譜。”林倩說。對于進軍異地，鏈家并不十分著急，林倩認為，選擇正確的城市進入，發展更優化的商業模式，顯得更為重要。而同時在特許經營模式和直營模式工作過的林倩對兩種模式深有感觸。她認為，特許經營模式更容易解決資金問題，如果以直營的方式在異地大規模地開店，需要許多成本。但直營模式更容易貫徹總公司的經營理念，并且易于管理。林倩認為，目前鏈家的單店盈利能力高于同行平均水平，很清楚在怎樣的市場環境中做出怎樣的選擇。

關于商業模式，盧航也持相似觀點，他認為，二手房中介的組織模式中，直營連鎖在保證服務質量、服務水平的統一性上有較好的控制權，但在市場擴張上受到諸多限制，而近些年特許經營方式的引進，讓二手房中介的增長呈現加速之勢。21世紀不動產采取了“特許經營+直營連鎖”的商業模式。近兩年，21世紀不動產通過特許經營的方式，已大幅度提高了市場占有率，銷售網絡全面鋪開，目前已經在全國32個城市擁有1500家門店。在全國二手房門店的占有率中領先于行業其他企業。目前21世紀不動產全國性的銷售網絡布局已經完成，21世紀不動產希望通過其跨地域的優勢，為其新樓盤、商業地產、房地產基金、金融服務等新業務領域開拓帶來協同效應。而另據盧航透露，21世紀不動產在過去一年里回購了許多盈利情況好的加盟店，變為直營。

除此之外，2010年，各家中介都不遺余力地投入于網絡建設，被視為經營模式的創新。林倩透露說，鏈家去年投入于網絡建設的資金已超過億元。我愛我家、21世紀不動產也開設了數家網店。“有40%的客戶來自于互聯網。”盧航說。九九房網市場總監王偉偉在接受本報記者采訪時表示，“中介網絡化將是未來必然的趨勢，通過網絡進行的二手房交易將會越來越多。”

但左暉希望，行業能出臺更多的保護政策，鼓勵各家公司的創新，維護行業的競爭秩序。去年鏈家重金投入網絡后，有中介會通過鏈家的網絡系統看房，但以低于鏈家的費率成交。

2011二手房

平淡中或有微漲

對于2011年的市場，左暉持悲觀態度。林倩也認為，隨著二手房貸款等政策的收緊，二手房的交易量有可能繼續縮窄。1月25日，鏈家和各家商業銀行房貸部門主要負責人的內部討論會上，各家銀行相關負責人也對成交量表達不樂觀的態度。

對市場最為關心的價格波動問題，21世紀不動產表示，由于通脹預期仍在，同時資本市場缺少投資渠道，無論是買方和賣方都有資產保值的需求，導致房源的緊缺；但與之前不同的是，限購令和房產稅出臺有效地隔離了投資需求，雖然價格上漲的動力仍然存在，但出現2010年第一季度快速拉升的情況可能性不大。如果在節后第一季度，市場出現報復性的成交高峰和漲價現象，更嚴厲的措施會繼續出臺，導致成交的急劇回落；如果1季度市場表現平穩的特征，則全年市場將表現為量價齊穩的態勢。2011年二手房價格維持平淡的可能性較大，沒有實行房產稅試點的城市，其價格微漲的概率高于下跌的概率。