各地樓市限價力度加碼

在樓市調控力度并未放松的前提下，作為具有強烈行政干預色彩的調控手段“限價令”，已越來越受到各地方政府的重視。

在7月底8月初，各地方政府紛紛在“限價”方面發力，包括廊坊在內的二、三線城市出臺了限價措施，同時也有此前早已出臺具體實施細則的城市，對限價措施做出了調整，使得政策的彈性空間變小。

就目前而言，對房價進行直接干預，不失為最為有效的調控措施。

“限價令”再受重視

與半年前磨磨蹭蹭不愿公布限價標準情形相比，現階段“限價令”受重視程度有了明顯的提高。

在最新一輪“限價”熱潮中，秦皇島市無疑走在了前面。據了解，秦皇島為實施“限價令”，已經提前做好了準備，就在7月下旬，多家在河北省秦皇島市進行地產開發的房地產企業被當地政府以不同方式約談，并組織非正式的座談會，其主要目的就是征求當地開發企業對實施“限價令”的意見。

其實，秦皇島市還不是最積極的，“頭籌”已被廊坊市搶得。國務院于7月12日召開常務會議，要求關注房價上漲過快的二、三線城市，必要時也要采取限購措施。話音剛落，河北省廊坊市立即積極響應，發布了今年市區的房價控制目標。該目標建議新建普通商品住房價格最高不得高于9000元/平方米；市區中心區(政治、商業、金融中心)平均價格不得高于8200元/平方米，市區周邊地區平均價不高于7100元/平方米。

“限價令”還有向三、四線城市蔓延的趨勢。據了解，廊坊市香河縣早在6月中旬便首開三、四線城市行政“限價”先河，要求對本行政域內的新建商品住房預售、銷售價格進行限制。其中，普通住房的銷售均價控制在6500元/平方米，最高價不得超過7500元/平方米。隨后，包括河北固安縣、大廠縣等，也都實施了商品住房的限價銷售。有分析指出，未來極有可能會有更多房價上漲過快的二、三線城市也主動加入到“限價”行列中來。

除此之外，一線城市也對“限價令”進行了調整。7月底，上海出臺新的“限價令”，規定房管部門除了要審價之外，還要求房源成交價格應當與經房管部門備案的“一房一價”保持一致。這意味著開發商虛報網上參考價的行為從此之后無法得逞。在7月中旬，深圳也對“限價令”進行了升級，此前深圳“限價”的價格參照標準為2010年錄入合同折算的項目均價，而新一輪“限價”參照的價格標準為在售項目上個月的成交價或最近3個月的均價，并且按照新開盤項目、已開盤加推項目、持續銷售項目分別做了詳細規定。在此種情況下，一旦片區內有項目有降價促銷，將會不同程度帶動周邊項目價格的實質性下調。

房價上漲壓力倒逼

沒有強制推行，也沒有明確指示，各地緣何不約而同地選擇“限價令”來對樓市繼續施壓呢？

我們首先來看看房價走勢。根據中國房地產指數系統百城價格指數數據顯示，今年7月份包括北上廣深四大一線城市在內的十大重點城市中，有北京、上海6個城市仍然保持環比上漲態勢；雖然有杭州、重慶等4個城市環比下跌，但跌幅很小，幾乎可以忽略不計。比如成都7月份跌幅最大，下跌0.35%，相對均價為8052元/平方米來說，每平方米僅下跌了28元。我們再看7月份房價同比漲跌情況，卻遺憾地發現，十大重點城市中，只有上海微跌了0.11%，其他城市則呈現不同程度的漲勢，如廣州、深圳漲幅在10%左右(具體可見表1)。由此可見，房價上漲壓力仍然不小。

表 2011年7月十大城市住宅價格指數城市 環比漲跌 同比漲跌 樣本平均價格(元/平方米) 廣州 0.56% 10.13% 15337 上海 0.44% -0.11% 23856 深圳 0.42% 9.99% 25808 天津 0.32% 2.29% 12092 南京 0.07% 3.28% 12282 北京 0.05% 4.71% 22896 杭州 -0.14% 3.53% 20654 重慶(主城區) -0.19% 5.78% 6691 武漢 -0.32% 7.86% 7356 成都 -0.35% 7.02% 8052數據來源：中國房地產指數系統

考慮到下半年依然面臨房價上漲壓力。因此，為完成年初制定的房價調控目標，近期各地出臺較“一房一價”更為嚴厲的“限價”政策在所難免。但對于不同的城市，政策作用的側重點又有所不同。

中原集團研究中心有關人士分析指出，廊坊等三、四線城市主動實施“限價令”，在很大程度上是緩兵之計，即以“限價”來規避“限購”。這位人士表示，由于一線城市與二、三線城市的產業結構不同，其政府對于房地產產業的依賴程度亦不同。根據以往經驗，二、三線城市地方政府對于“限購”等調控的落實并不積極，或多或少都留有操作空間，因此，即使面對國務院會議要求，但近期二、三線城市限購政策仍存“緩著陸”的可能。而現實情況也確實如此，諸如廊坊目前在售的大部分項目均價7000~8000元/平方米，尚未超越限價9000元/平方米的“天花板”。

而對于上海、深圳等城市而言，不管是實施新的“限價令”，還是在原有基礎上進行升級，其目的還是在于控制房價繼續上漲。比如上海要求房源成交價格應當與經房管部門備案的“一房一價”保持一致，這使得之前的虛報價格情形受到遏制，而在房價控制目標已定的前提下，便把未來房價上行空間基本納入可控范圍內。

限地價或許更可行

跟“限購令”一樣，“限價令”也因為具有強烈的行政干預色彩，而遭到市場人士非議。

鑒于此，兩岸知名不動產評論家蔡為民便提出“限房價不如限地價”的觀點。而就在8月初，北京試點“限地價競房價”政策，售價只能降不能漲。具體操作方式為：先確定地價，再設最高房價，開發商“價低者得”。該政策主導下的首個地塊，已經落戶在門頭溝。

此舉有何意義？同策咨詢與研究發展中心李見林認為，當前房地產宏觀調控已經走到了關鍵的時刻，因為當前的樓市走向仍然存在著不確定性，政策與市場，開發商與購房者間的博弈已經進入到了膠著狀態。政府為了在這次調控關鍵時刻看到實質性的成效，必須進一步加大政策出臺的力度，進一步推動房價的真正下降。從這點來看，北京“限地價競房價”政策對當前的高房價現象，其實具有不小的震懾作用。

不過也有學者提出，單純的“限地價”也許對高房價的作用不大。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰告訴記者，單純的“限地價”，很有可能會導致利潤流向開發商，因為開發商以較低的成本取得土地之后，并不會讓利于消費者。因此從這點看來，北京“限地價競房價”政策，其實更加具有操作性。