銀行真的可承受房價下跌四成嗎？

銀行業從監管者到各商業銀行需要全面評估風險，不能簡單盯著房價，房價下跌四成帶來的實際風險遠遠大于預估的風險。

中國銀監會19日披露，銀監會主席劉明康在CEO組織峰會上講話時提到，最新的房貸壓力測試結果顯示，即使房價下跌40%，撥備覆蓋率仍高于國際通行的110%標準，我國銀行業房地產風險總體可控。

每日經濟新聞10月21日刊發馮海寧的文章稱，今年8月，劉明康曾公開表示，“即使房價下跌五成，銀行業也能夠承受。”從之前房價下跌五成銀行可承受，到如今房價下跌四成銀行可承受，這種變化究竟是測試結果的變化，還是銀行業的抗風險能力在減弱？期待銀監會予以明示。

從報道來看，銀行業承受房價下跌四成的底氣來自于三個方面：其一，我國銀行體系房地產信貸資產占比相對較低；其二，我國對銀行業房地產金融衍生產品控制有效；其三，從房地產貸款結構來看風險可控。但實際情況可能比想象的要復雜。

從表面上來看，銀行體系房地產信貸資產占比相對較低，但實際未必如此。由于貸款審核環節不嚴，不僅個人按揭貸款中暗藏風險，而且很多以其他名義發放的貸款最終變成了開發貸款。一旦房價下跌四成，實際風險可能遠遠超過銀行業預估。有金融專家就指出，各家銀行的壓力測試在內容、方法、前提假設等方面還有局限性，結果不一定能充分模擬真實情況。也就是說，房貸壓力測試是假定場景的模擬，現實情況遠比模擬的場景要復雜。銀行業以模擬的測試結果來推論實際風險可控，本身就有風險。

19日，國土資源部發布的《2010中國國土資源公報》顯示，去年全國84個重點城市處于抵押狀態的土地達25.82萬公頃，抵押貸款3.53萬億元。房價大幅下跌的話，地方政府手中的土地難以出手，拿什么來還到期的貸款？難道要拿稅收或財政收入來還貸款嗎？恐怕廣大納稅人不會答應。

即使真的房價下跌四成銀行可承受，但與房地產相關的行業多達60多個，這些行業必然也會受到一定沖擊，這個潛在的風險銀行業是否想到？也就是說，房價下跌四成，銀行業不但要承受來自房地產市場的風險，還要承受房地產相關行業的信貸風險。如果房貸壓力測試不考慮相關行業的信貸風險，測試顯然不全面、欠準確。

更重要的是，房價下跌四成或許會引發金融市場系統性風險爆發。這是因為，房價一旦大幅度下跌，市場信心很可能崩潰，最終下跌幅度或許不止四成，樓市多年積累的泡沫將會破裂，整個宏觀經濟都會受到巨大沖擊，銀行業自然不能幸免。以日本為例，由于房地產泡沫破裂導致日本經濟停滯10年之久。

即便銀行業對房價下跌四成之后的國內市場風險全部考慮在內，但是否考慮到國際性不確定因素帶來的風險呢？眾所周知，歐債危機還在發酵，美債危機隱患猶存，如果中國房價大幅下跌，支撐樓市泡沫的國際熱錢溜得更快，所帶來的金融風險可曾想到？

筆者拋出以上觀點未必全部正確，更不是反對房價下跌，想表達的意思是，房價一旦大幅下跌不但會影響銀行資產，而且還會威脅金融安全甚至經濟安全。因此，銀行業從監管者到各商業銀行需要全面評估風險，不能簡單盯著房價，房價下跌四成帶來的實際風險遠遠大于預估的風險。

毫無疑問，房價需要下跌，但下跌幅度多少才算合理，理應根據“房價收入比”等指標來測算，因為許多城市的居民房屋擁有率都在80%以上，房價跌幅過大將影響居民財產價值。而且，房價以什么樣的速度下跌，也需要科學論證，因為房價快速下跌“硬著陸”的后果很嚴重。

一言以蔽之，銀行業自己取得的房貸壓力測試結果，或許只有象征意義，由于測試方式的局限性和眾多因素沒有考慮進去，并沒有多少現實意義，對商業銀行的警示作用也很有限。而要想全面、客觀評估金融風險，需要專業的獨立機構來評估。

(徐志嬌 編輯)

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