改良凱德模式 許榮茂3年再造世茂

在一季度凈利潤翻番后，5月下旬，世茂股份（600823.SH）接連出手，在山東膠南、濟南斬獲兩塊新地，世茂股份擴張駛入“快車道”。世茂股份首席財務官陳汝俠在接受時代周報記者專訪時表示，今年三季度會發起幾十億規模的商業地產基金，尋求融資渠道新突破。與此同時，一旦REITs（房地產投資信托基金）放開，世茂股份PE（私募股權投資）+ REITs的模式相較于凱德模式，將創造出更豐厚的利潤，3年內足以再造一個新的世茂股份。

加速二、三線城市拿地

5月23日，世茂股份公告稱，公司于5月19日以2.96億元競得膠南一幅地上總建筑面積約為17.4萬平方米的地塊。

5月25日，世茂再次發布公告稱，與濟南市歷下區國有資產運營有限公司聯手以17.1億元競得濟南一幅13.3萬平方米的地塊。這是繼膠南地塊之后，世茂股份一周內獲得的第二塊商業用地。作為濟南城市中心最后一個黃金商業用地，也是濟南本年度計劃推廣的最大一塊地，世茂股份將投資約40億元打造國際高端商業綜合體。

至此，世茂股份已拿下今年的第三幅地塊。早在今年1月底，世茂股份就在長沙市芙蓉區肇家坪獲得一塊商業用地，地上建筑總面積高達17萬平方米，項目規劃建設高級寫字樓及購物中心等商業設施。

目前，世茂股份已在上海、北京、常熟、蘇州、昆山、紹興、徐州、杭州、廈門、武漢、南京、沈陽、蕪湖、青島、嘉興、常州、長沙、無錫、福州、煙臺、膠南和濟南等22個城市，共開發建設有21個城市綜合體項目。“公司還將以長三角、環渤海和海西這些經濟較發達的二、三線城市為重點。”陳汝俠坦言。

陳汝俠告訴時代周報記者，世茂股份目前的土地儲備超過700萬平方米，但仍需擴充，下半年仍有拿地計劃，今年拿地會突破100萬平方米。“7月份還會拿一些地。有些土地2009年就開始洽談，醞釀了很久。我們在宏觀調控背景下不希望壓力太大，至于什么時候拿要量力而為，看融資渠道是否順暢，資金是否可以應付得來。上半年拿地都是按照原有計劃落實的，目前正在醞釀一些新的融資渠道，短期會有突破，一旦渠道打開的話，拿地速度會加快。”

探索優化凱德模式

截至2010年末，世茂股份資產負債率60.8%，凈負債率為29.2%，長期借款43 億元，貨幣資金40.6 億元，短期借款和一年內到期非流動負債僅為27 億元，此外還有13 億元應收預售款。今年一季度末，資產負債率下降至59.3%，凈負債率則上升至40.0%，每股經營活動產生的現金凈流出為0.72 元，顯示出加快開工對資金產生了一定的壓力。

對此，陳汝俠表示，由于銷售一直有資金回籠，雖然上半年拿了三塊地，目前實際在手的現金情況仍然變化不大，負債率可能增加了一些，但仍在60%左右。

隨著宏觀調控日益嚴厲，房地產行業的融資渠道也在逐漸收緊。2010年6月，世茂股份公司董事會撤銷了增發議案。在增發無望的形勢下，世茂股份從2010年5月開始到今年3月，先后5次借道信托，融資規模達20億元。今年4月，中鐵信托披露，世茂股份有意通過信托融資1億元，以解資金需求之渴。但陳汝俠稱，信托要走流程審批，公告披露的并不代表會做，要跟相關單位談，有些到目前并沒有實施。

而目前有消息稱，銀監部門要求信托公司嚴控房地產信托業務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，要求“把握好節奏，嚴格控制增速”。這無疑又讓開發商融資變得雪上加霜。

對于信托收緊，陳汝俠似乎并不擔心：“我們目前已成立專門的部門，準備發商業地產基金，有幾十個億元的規模，用在自己的項目上。應該三季度就可以推出，首推人民幣基金。這是我們融資渠道的一個突破。REITs國家還沒放開，傳說年內會上市，我們隨時做好了準備，有些項目我們2009年就準備了，現在兩年過去，比較好的成熟的項目更多了，可以選擇的打包余地更大，只要REITs推出來，定價合適的話，我們就會做。”

凱德PE+REITs的模式一直為業內津津樂道，先通過PE投資商業項目，進行開發、運營、管理，再等合適時機通過REITs打包上市，構建REITs高分紅及資產升值收益的退出通道。目前，國內多家房企紛紛以凱德為標桿打造新的業務模式，世茂股份也不例外。

“我們的商業地產基金發行就相當于一個產業PE，并且和REITs是前后腳密不可分的。對于我們來說，資金取得與凱德有異曲同工之處，意義重大。但退出方式上與凱德有很大區別。舉例來說，同樣是REITs，凱德是開發物業持有運營，我們主要是銷售，未來70%銷售、30%持有，不單PE資金支持項目配套，同時通過銷售回籠資金，體現利潤，運營一段時間再通過REITs退出，資金流會很充裕。同樣規模的PE，我們所做的項目和創造的利潤要遠遠大于凱德，比凱德模式發展步伐更快，優化了凱德模式。”陳汝俠說。

按照構想，世茂股份將把商業地產基金作為一個常態，通過事業部的運作打通資金渠道，一旦與REITs結合，未來將有爆發式的增長，資產急速膨脹。陳汝俠指出，世茂股份目前的資產規模與2009年重組時相比，增長已超過50%，明年的規模與重組時相比等于再造一個世茂股份。“通過基金運作，可以在很短時間內，再造一個全新的世茂股份，強力的資金來源保障了加速。”

全商業產業鏈模式見成效

2010年，世茂股份全年實現合同簽約額54.31億元。年初，世茂股份制定了全年80億元的銷售目標。今年一季度，世茂股份實現合同簽約額15.69億元，歸屬于母公司的凈利潤1.77億元，同比增長100.1%。

中銀國際分析師田世欣指出，2011年世茂股份總可售資源約為130億元，全年整體去化率保持在去年60%左右的水平，即可完成全年80億元目標。

陳汝俠也坦言，按照去年累計銷售和今年的進度情況，完成目標壓力確實不大。但由于二季度公司的新開盤項目較少，主要是南京項目，二季度仍存在銷售壓力。不過隨著下半年新盤逐漸推出，銷售和資金回流會在三、四季度體現出來。

目前，世茂股份打造的世茂廣場、世茂百貨、世茂影城和世天樂樂城的全商業產業鏈模式已初現成效。

以影院為例，目前世茂已有4家影院投入運營，7月，世茂時尚歡樂影城將在沈陽、徐州、福州三地同時開業。世茂股份年度計劃開10家影院，銀幕75塊，但陳汝俠透露，年底很可能會突破，最起碼達到10-12家，銀幕超過90塊，力爭達到100塊。

“萬達在影城方面的凈利潤在15%左右，我們要達到凈利潤15%的壓力并不大。影院本身盈利回報時間比較短，第一年一般都是負數，經營比較好的，在第二年就出現正利潤。除了在我們自己商場開出來，我們現在還在醞釀并購一些影院，加速發展。我們影院在行業內已初有名氣，如果從量來說，沒法跟老牌的院線影院相比，比如星美、萬達等，但我們勝在技術，自從去年1月宣布進軍影院，就在三方面技術領先，我們是全國率先采用TMS智能化影院管理系統，第一家擁有露天花園影院，第一家推出動感效果電影的公司。目前盈利的絕對金額比較小，但影響力和未來空間非常大。”陳汝俠說。

按照計劃，世天樂樂城今年要開出10家。5月底，紹興世天樂樂城已率先開業，6月底前，上海世天樂樂城也將開業。據陳汝俠介紹，世天樂樂城開業當年即可進入盈利期，利潤豐厚，平穩經營后利潤率在20%以上。一般情況下兩到三年可以收回成本，好的地段當年可收回。

在百貨方面，陳汝俠稱，一般3-5年內可以扭虧就非常不錯。“世茂百貨去年開出4家，今年下半年即將開出北京的旗艦店。這些暫時看不到利潤貢獻。如果能形成氣候，幾年以后，現金流和利潤會比較可觀，即使不賣房都可以維持比較高的盈利水平。”

進入年中，世茂股份的商業步伐不斷提速。“目前公司總人數超過2000人，僅商業團隊員工已經超過1000人，團隊建設投入了很大精力，隨著項目的落成，員工還會不斷增加，提供全方位支持，也為資金得到保障后的快速發展奠定基礎。” 陳汝俠說。

#pages { margin:15px auto; text-align:center; clear:both;}#pages a { padding:3px 6px 2px; margin:3px; border:1px solid #a7a49b; text-align:center; color:#a7a49b;}#pages a.now{ background:#a7a49b; color:#fff; border:0;}#pages a:hover,#pages a.now:hover { background:#a7a49b; color:#fff;}

#keyword_f a{margin-left:8px;}