美政府計劃關閉兩房 中國或將遭受巨額損失

美國政府最早將于本周五宣布將“兩房”關閉或徹底私有化，中國投資“兩房”債券數千億美元或將打水漂。有報道稱，國內機構持有“兩房”債券的規模大約在5000億美元左右。

據中國經營網2月11日報道，據媒體報道，美政府最早將于本周五宣布將房利美和房地美(簡稱“兩房”)這兩家抵押貸款公司關閉或徹底私有化。有專家指出，中國應該認識到其持有的“兩房”債券和證券存在風險，建議在6月美聯儲量化寬松政策結束前賣出這些證券。

美政府將逐漸從房屋按揭市場淡出

據悉，奧巴馬政府最早將于11日宣布這項事關10.6萬億美元按揭市場未來的計劃書，其中將詳細說明政府準備如何逐漸從房屋按揭市場淡出。

據報道稱，奧巴馬政府在即將宣布的計劃書中，將詳細說明政府準備如何逐漸從房屋按揭市場淡出。市場分析稱，該計劃意味著政府將削弱對樓市的支持力度。

根據美國一位匿名官員透露，最初的步驟將包括阻止“兩房”購買價值超過62.55萬美元的貸款，另外還將提高他們提供貸款擔保的收費。

美國政府或將提出五個方案，由國會評估利弊。但最吸引外界注意的是其中三個方案，最保守的建議是除了現有的聯邦機構外，政府退出房屋按揭市場。另外兩個方案則是建議創建一套新機制，讓政府對向來由房利美和房地美主導的二級按揭市場給予部分支持。其中一個方案是說，在市場吃緊的時候由政府來介入。

另外一個建議是政府在任何時候都要參與到二級按揭市場。削弱聯邦機構對樓市的支持力度很可能會加大購房者的借款成本，令本已脆弱的樓市雪上加霜。因此，分析師們認為任何轉型計劃都可能需要數年才能完成，而且這取決于房地產市場的復蘇速度。

中國將遭受巨額損失?

去年6月，“兩房”因股價過低從紐約證券交易所退市，資產“打水漂”成了海外投資者熱議的話題。

由于中國持有大量“兩房”債券，美國對“兩房”的這一重大改革引起高度關注。雖然中國究竟持有多少“兩房”債券尚無權威渠道予以確認，但公開信息顯示，目前“兩房”一共發行了約5.2萬億美元的債券，其中有70%以上被美國政府和美國本土的機構投資者持有，不到30%的債券為海外投資者持有。

美國財政部網站顯示，截至2009年年底，中國持有美國證券總資產共1.46萬億美元，其中美國國債7570億美元，機構債中美國住房抵押市場(ABS)為3580億美元，其他債券960億美元。

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據一位資深金融機構人士分析，機構債中的ABS，絕大部分應為“兩房”債券。

有報道稱，在海外投資者中，持有“兩房”債最多國家為中國，其次為日本、開曼群島、比利時和盧森堡。

另有報道稱，國內機構持有“兩房”債券的規模大約在5000億美元左右。

是否打水漂專家意見不一

中國人民大學經濟學院副院長劉元春昨日表示，由于“兩房”涉及的資產規模較大，不僅會對海外投資者產生影響，還會給美國國內的房地產市場帶來震動。但是任何重大的決策都需要循序漸進，過程可能相對漫長，而且美國去年已經宣布“兩房”退市，市場對于政府決策已經有了一個緩沖消化的過程，海外投資者也理應有了相應的對策，所以他預計“兩房”的新政策不會對市場帶來太大震動。

劉元春還表示，中國購買“兩房”債券不單是為獲回報，還有其戰略考慮。“兩房”關閉后從清償的程序上來講可能會使中國的債券產生賬面縮水，但從中長期來看，戰略上或會有所收益，不能一概而論。

中國外匯投資研究院院長譚雅玲則認為，中國投資“兩房”打水漂的可能性不大。“兩房”債券數額龐大，事關美國政府的信譽和國家形象，美國不會做出輕率決定，而會對市場有所交待。她認為隨著目前美國房地產市場出現回暖跡象，中國應根據市場情況隨時調整戰略組合，即時觀望跟進。

不過，著名經濟學家魯政委昨天表示，隨著美國經濟逐步趨于好轉，美國國會對房地產可能拖累經濟的擔心預計會持續減弱，由此指望美國國會在此問題上采取積極的合作態度就會愈加渺茫。而且，按照西方一貫秉承的“如果指望政府出錢救助私人機構，私人投資者自身也必須承擔損失”的原則(實際上，這一點在美國此輪對銀行的救助中已有所體現)，中國投資者固然不會在“兩房”相關債券的投資上最終出現全損，但也幾乎不可能全身而退。鑒于此，魯政委建議：“如果可能，必須擇機積極減持相關債券。”

美政府救助“兩房”大事記

2008年7月11日 由于市場擔心“兩房”遭政府接管或增發融資，“兩房”股價險遭腰斬。時任美國財政部長的保爾森表態，美國政府暫不考慮接管。

2008年7月13日 美國財政部和美聯儲宣布救助“兩房”措施。財政部將提高“兩房”信用額度，并承諾必要時購入股份。美聯儲承諾對“兩房”開放貼現窗口，以提供直接融資。

2008年7月26日 美國國會參議院批準一項總額3000億美元的住房援助議案，旨在救助美國樓市，同時幫助“兩房”擺脫困境。議案授權財政部無限度提高“兩房”貸款信用額度，必要時可購入“兩房”股票。

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2008年9月7日 保爾森宣布由政府接管“兩房”，聯邦住房金融署接手“兩房”日常運作。

2008年9月14日 聯邦住房金融署宣布，不允許房利美和房地美向前任首席執行官丹尼爾·馬德和理查德·賽倫支付巨額離任補償。

2009年3月18日 美聯儲宣布將購買1000億美元“兩房”債券，使美聯儲2009年以來購買“兩房”債券總額翻番。

2009年4月22日 房地美時任代理首席財務官大衛·凱勒曼在家中自殺。

2009年12月24日 美國財政部宣布取消原先對“兩房”設定的4000億美元救助上限。

2010年3月23日 美國財長蒂莫西·蓋特納說，鑒于美國房地產市場依然處于困境，針對“兩房”的改革宜緩行。

2010年5月5日 房地美稱，由于今年第一季度繼續虧損大約80億美元，希望政府增加106億美元救援資金，這將使房地美的政府救助總額達到613億美元。

2010年5月10日 房利美稱，今年第一季度繼續虧損131億美元，擬再次尋求84億美元政府救助，這將使房利美接受的政府救助總額達到836億美元。

2010年6月16日 美國聯邦住房金融局發表聲明，要求“兩房”退市。

2011年2月9日 消息稱美國政府擬關閉“兩房”。

回顧

“兩房”去年遭遇退市

2010年6月16日，美國聯邦住房金融局表示，準備將其監管的房利美與房地美的股票從紐約證券交易所退市，理由是兩家公司的股價長期表現不佳。

根據紐約證交所規定，如果一家上市公司的股價連續30個交易日低于1美元，其股票將被摘牌。自2008年9月起，在超過30個交易日中，房利美與房地美普通股的價格一直徘徊在1美元附近;最近的30個交易日里，房利美的股票價格跌破了1美元，房地美則在1.0美元-1.5美元之間徘徊。

去年7月8日，紐約和芝加哥證券交易所在開市前停止了房利美普通股和優先股交易。該公司在退市前一天宣布，將發行三年期新債，到期日為2013年8月20日。退市前，房利美股價已跌至每股25美分。房地美同日也從紐交所退市。

“兩房”三年彌補1/8損失

美國金融危機質詢委員會上月發布的報告顯示，“兩房”在過去約三年中通過要求銀行購回劣質抵押貸款收回總計209億美元的資金，但僅占“兩房”自2008年以來信貸損失總額的1/8。

報告顯示，從2007年至2010年8月31日，“兩房”曾要求銀行回購將近167000份劣質抵押貸款，總額達348億美元。在此過程中，實際收回總額達209億美元，其中房利美從銀行收回118億美元，房地美收回91億美元。

“兩房”通常從銀行購買貸款并將其證券化后賣給投資者，并為這些證券提供擔保以防借款人違約。當銀行將抵押貸款賣給“兩房”時，會就一定的貸款銷售標準達成協議，并有責任在不滿足這些標準的情況下回購貸款。但問題是那些原本該用來居住的房屋實際上卻被用作投資。當違約率較低的時候，回購貸款一般被當作正常發生的營業成本。但當金融危機爆發，美國的止贖權不斷攀升后，“兩房”已開始加強對違約貸款的核查，并迫使銀行購買這些銷售無望的貸款。這就導致銀行的回購成本成為非正常營業成本。

據分析師估算，美國銀行業因為回購“兩房”劣質抵押貸款而造成的損失最終將高達280億美元。(沈瑋青)

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小資料

房利美和房地美

“兩房”是美國最大的兩家住房抵押貸款機構聯邦國民抵押協會(簡稱房利美)和聯邦住房貸款抵押公司(簡稱房地美)的簡稱。由美國國會立法設立的政府支助機構，目的在于為住房抵押貸款市場提供穩定而連續的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性。

美國的住房政策是政府公共政策之一，自1932年構建聯邦住宅貸款銀行系統以來，逐漸形成了以“兩房”為主、私人抵押貸款機構為輔的住房抵押貸款二級市場，通過政府干預和市場化運作相結合的方式，為住房建設提供資金保障。

“兩房”是美國房地產市場的支柱，兩家機構承保或者購買的房地產貸款約占美國居民房地產市場的50%，次貸危機以來達到80%以上。“兩房”擁有和擔保的資產規模約5.5萬億美元。在“兩房”債券投資者中，70%以上是養老基金、共同基金、商業銀行和保險公司等美國國內投資者。

(但玉琴 編輯)