房價大跳水反證商品房定價亂象

通州房價大跳水，反過來證明了原先定出的高房價中存在多大的泡沫。期望市場調控能夠切實收效，需要政府作出割舍自我利益的行動。

據新華社9月5日報道，北京通州區近日驚現房價大跳水，兩年前的一個“地王”級項目潤楓領尚原本公布的擬售價在2．5萬元/平方米，個別樓盤的最高售價甚至接近3萬元/平方米，但日前開盤后，最低定價下浮到了1．3萬元/平方米。此消息出現后，被作為房地產調控拉動房價下跌的一個證據，得到了廣泛宣傳，甚至有人認為這是我國樓市出現拐點的一個標志性事件。

通州房價大跳水，固然證明了開發商正在現實地承受著房價下跌的壓力，但這也反過來證明了，原先定出的高房價中存在多大的泡沫。一般地說，商品房項目成本主要有土地成本、稅費成本和管理運營成本、建安成本等。北京市土地整理儲備中心的資料顯示，通州的這個房地產項目，開發商兩年前通過競價得到的拿地價格為15．3億元，折合樓面價為6476元/平方米，工程造價、稅費和管理營運成本三項相加，據業內人士估計在6000元/平方米左右。因此，即使按照目前降價后的最低價，在扣除成本后，開發商仍然能保有其必要的利潤。

很顯然，通州這個項目的開發商之所以有勇氣作出如此大的降價行動，主要在于其原先的高定價完全是信口開河，使其降價有了充分的回旋余地。長期以來，我國商品房的定價完全由開發商說了算，早已脫離了“成本＋利潤”的基本原則。國家發改委曾經規定，從今年5月開始，商品房銷售必須以“一房一價”的形式明碼標價，但從目前的效果來看，這一政策并未切中商品房定價中的問題所在，即以通州的這個項目來說，開發商在今年5月取得預售證，當時上報的價格普遍在2萬元/平方米以上，雖然做到了“一房一價”，但政府部門對這種明顯虛高的定價則一路放行，這顯然是政策執行中的一大漏洞。

從目前房地產市場出現的動向來看，要求開發商將商品房定價建立在“成本＋利潤”的基礎上，已有所表現，但只局限于個別地方和個別樓盤，還未形成一種可觀的規模，更未形成政策約束。這與地方政府在房地產市場中存在過多利益不無關系。還是以通州的這個項目來說，地方政府通過競拍土地和稅費收取，其收益超過8000元/平方米，已經成為房地產市場上最大的得利者。正是這個實際狀況的存在，使政府約束開發商定價缺少動力。市場調控發展到今天，對于造成我國房地產市場亂象的“土地財政”制度卻仍未觸及，地方政府與開發商之間的 “利益同盟”堅冰也仍未有效打破，很顯然，期望市場調控能夠切實收效，需要政府作出割舍自我利益的行動。

(田甜 編輯)

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