樓市博弈的那些事兒：銀行趨之若鶩與政策的猶疑

和訊房產消息 「一人得道，雞犬升天。」對於眼下的市場而言，房地產的火，讓他的「好基友們」都跟着「沾了光」。

上半年，個人住房信貸的激增，成了拯救銀行業績下滑的「救命稻草」。隨着18家上市銀行中期業績的全部披露，各家銀行對個貸的青睞顯露無疑。

數據顯示，建行、農行、招行等十家銀行上半年新增房貸達1.13萬億元，占同期新增貸款的42%。其中，國有四大行中有3家上半年新增貸款一半以上投向個人按揭市場。而從目前各家銀行業績會上的表態看，銀行下半年仍把個貸作為「香餑餑」，將進一步加大對個人房貸的信貸投入，且沒有收緊個貸的意向。

不過，從目前的政策風向來看，盡管地方政府不會要求銀行收緊個貸，但在房價調控的大口徑下，銀行在對個貸人群的選擇及對房貸首付比例上，部分城市已經在發生着變化。比如，剛出台的武漢（樓盤）限貸政策，便提高了購買首套房之外的首付比例。

在業內人士看來，如果熱點城市的二套房首付比例提高，將會直接影響市場成交，進而影響整體房價走勢。

四大行過半新增貸款投個貸

央行數據顯示，1-6月，全國房貸新增2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。

從各家上市銀行半年報看，四大國有銀行是個人按揭貸款市場上的絕對主力。上半年，工、農、中、建四大行合計新增13774.63億元個人住房貸款，占同期新增貸款的55.66%。上半年，四大行已完成去年全年約8成房貸投放規模（2015年全年，四大行新增個人住房貸款合計為17263.34億元）。

在經濟增速放緩趨勢下，不僅是國有大行，股份制銀行也對個人住房貸款趨之若鶩。不少原本對個人房貸業務涉及不多的銀行，也在今年上半年調整了貸款節奏。比如招商銀行(600036,股吧)，相比去年年末，上半年新增住房按揭貸款1154.16 億元，余額達6148.71億元。這占到招行上半年新增貸款一半還多，已逼近去年全年新增房貸規模。

統計數據顯示，上半年，新增個人按揭貸款排在前四位的有農業銀行(601288,股吧)、建設銀行(601939,股吧)、招商銀行、興業銀行(601166,股吧)，它們的新增按揭貸款占比分別為64.01%、62.71%、57.07%和55.30%。

而7月份的信貸數據更是出乎意料。在7月份4636億元新增貸款中，幾乎全部是住房貸款尤其是個人住房貸款，而非金融企業貸款減少26億元。對此，央行表態，「這主要與不少城市房地產市場升溫有關，前7個月平均每月個人中長期住房貸款接近4000億元。」

為進一步提升房貸規模，各大銀行都盡可能給出了最具誘惑力的利率與優惠。

融360給出的數據顯示，今年8月，全國首套房平均利率為4.44%，和上月持平。同比去年8月的5.16%下降0.72%。在融360監測的35個城市中，平均利率最低的為天津（樓盤）的4.11%。

而從首套房利率的優惠力度來看，本月全國533家銀行中，223家銀行提供9折優惠利率，156家銀行提供9折以下優惠利率，其中有2家銀行出現8折利率。

在業內人士看來，中央政治局會議上明確定調，要抑制資產泡沫。但從個人住房貸款增幅看，這顯然與監管層所期望的貸款流向實體經濟初衷相悖。下半年，預計針對信貸領域的調控可能會收緊。

中央財經大學中國銀行(601988,股吧)業研究中心主任郭田勇也對媒體表示，房貸爆發式增長的背後，暴露出房地產市場的隱憂。但他預計，短期內房貸仍將繼續上升。

信貸收緊是大概率事件

毫無疑問，未來房地產市場走勢和房貸市場走勢有很大關系。盡管各家銀行把個人按揭貸款視為「座上賓」，但就宏觀層面而言，信貸政策最終還是要服務於整體經濟發展大局。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從信貸政策走向來看，下半年政策收緊是大概率事件，而且會在二套首付提高方面有新內容，這對抑制房價過快上漲具有積極意義。

事實上，已有城市在信貸方面先行。剛出台的武漢限貸政策，便對按揭貸款做了嚴格限定。按照限貸要求：在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。擁有2套及以上住房並已結清貸款，或還有1套住房貸款未結清的，再次購房的最低首付比例為40%。擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結清的居民家庭，繼續暫停發放貸款。

在此之前，蘇州（樓盤）限貸政策提出，居民家庭擁有1套房且貸款未結清，最低首付款比例，蘇州市區由40%調整為50%；居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放「三套」及以上住房貸款。南京（樓盤）樓市新政提出，提高二套房首付比例，首套房仍按前期政策首付25%不變,對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低於35%,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低於50%。合肥（樓盤）新政提高二套房首付比例至40%，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。

在業內人士看來，2006年以來四輪房地產周期均由信貸周期推動。當前利率下行空間已有限，房地產市場的宏觀審慎政策已明顯轉向，並且對經濟下行和未來收入增長放緩的預期也不支持居民部門繼續大幅加槓杆。三季度部分房價上漲過快城市可能將有提首付「降槓杆」類的措施出台。

「從目前市場形勢看，未來有10多個其他城市或模仿武漢、蘇州的政策，包括天津、濟南（樓盤）、鄭州（樓盤）等。此類城市後續房價上漲壓力較大，或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率等政策方面做組合拳。」 同策咨詢研究部總監張宏偉表示。