房產

環北京樓市調查（四）：「虛火」掏空價值窪地

鉅亨網新聞中心 2016-08-02 07:20

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京港澳高速涿州出口處，大量派發樓盤傳單的青年男女不願放過每一輛從他們身邊駛過的車輛。特別是在今年上半年整個環北京（樓盤）樓市都一片火熱之後，這樣的場景更加熱鬧。

「最近兩三個月這邊的市場一直比較火，北京的客戶很多，不少都是想在這邊投資的。」戲稱自己是「樓盤派單專業戶」的劉迪最近一年一直活躍在這個高速收費站口，他告訴和訊房產，最近一周他一個人就帶了近20組北京客戶。

今年上半年，環北京樓市的熱度只增不減，涿州、永清等起步較慢的「價值窪地」也駛入房價快車道，房價上漲明顯。不過，對於這些已經透支的房價漲幅背後，曾經的「價值窪地」還有多大的上漲空間？

「價值窪地」虛火旺

在中關村(000931,股吧)某互聯網金融公司工作的袁小姐打算最近在環北京樓市投資買房，經過謹慎比較之後，她最終選擇了涿州。

「目前主要是打算投資，但北京的住宅限購，商住的價格又很高，所以想在環北京區域買，不過像燕郊、香河的房價都已經比較高了，涿州目前的價格還算合適。」袁小姐告訴和訊房產。

盡管環北京區域中燕郊、香河的房價早已上漲至1.5-2萬元/平米，但在涿州，大部分普通住宅的價格仍在萬元以下，從今年上半年開始，部分項目的銷售單價開始紛紛破萬。

以涿州高鐵新城區為例，2014年初，該區域最先開盤的鴻坤理想灣與K2獅子城入市價格均為6000元/平米左右，目前兩項目地在售均價都超過了9000元/平米，部分戶型最高價格為1.2萬元/平米。

「現在看着涿州還算是價值窪地，我擔心如果現在不投資，估計過一段時間價格還會再漲。」袁小姐說。

同屬「價值窪地」的，還有與涿州相鄰的永清。永清地處北京與天津（樓盤）之間，在承接北京非首都核心功能疏解上已有較為明確的規劃，動批、大紅門的規劃遷入和京台高速動工的利好，在此輪的環京置業中讓永清又火了一把。

永清售樓處工作人員告訴和訊房產，最近來永清看房的人絡繹不絕，房價已經由原先的6000元/平米上漲到現在的8000-9000元/平米，有的項目單價也已過萬，像榮盛、孔雀城這樣的品牌項目開盤首日便會售罄。

「去年誰也沒想到今年永清的房價竟然會過萬，隨着配套以及政策利好，也許今年還能突破1.5萬元/平米。」榮盛阿爾卡迪亞花語城的一位銷售人員說。

以永清榮盛阿爾卡迪亞花語城為例，在7月底開盤，均價11000元/平米，開盤之前就有800多組排號，客戶到訪量與電話咨詢量持續走高，開盤首日在售的單位就基本全部售罄。銷售人員表示雖然下半年還會加推，但房價預計會漲到15000-16000元/平米。

業內人士分析，涿州、永清與固安同屬於首都南部經濟圈、空港經濟輻射區，但目前固安樓市已較為成熟，價格也相對較高；而涿州與永清的房價目前都低於固安，但受首都非核心功能疏解的政策影響，未來是承接非首都核心功能的重點區域，因此仍然有房價上漲的空間。

「透支房價」的苦果

對於環北京各區縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎設施建設、職能調整、產業遷移、人口分流等問題，即使有中央層面的協調，規劃的落實也都需要時間，而區域真正能按照規劃發展才能產生利好效果。

但對於永清、涿州、固安來說，發展未現利好，房價已經先行。

「對於北京南部的幾個區縣來說，盡管未來在規劃及發展上仍有利好，但由於京津冀一體化及空港經濟區的概念已炒作多年，因此這幾個地方的房價也沒有大漲的可能。」業內一位分析人士指出。

實際上，「透支房價」的苦果，這些地方早已嘗過。以涿州為例，在經歷了2011年的房價大漲之後，自2012年始，涿州樓市轉而下行，每平方米房價由回落至五六千元。而且，由於當時的房價過度透支，2013年，盡管有高鐵通車、北京房價不斷上漲等利好，涿州樓市也仍然保持着慢熱的狀態。

不僅如此，涿州、永清、固安目前在售的很多項目都是超級大盤，相互間的競爭也趨於白熱化。

從固安房地產信息網的數據來看，目前該區域的可售房源仍達兩萬多套，加上大量未拿到預售許可的項目，潛在供應在數萬套之巨。涿州區域，僅高鐵新城的供應量，就可銷售幾年，後期還有新進駐的開發商，也存在潛在的巨大供應。

「對這些區域來說，房價上漲早已超出了當地人的購買能力，巨大的市場存量只能依靠外部投資需求來解決。」上述業內分析人士表示，尤其是涿州、永清等地目前的商業配套仍然有限，若想實現規劃中的情景仍需幾年時間。

業內人士分析，隨着北京房價的繼續上漲，處於環京位置的周邊區域若想獲得長足發展，則首先要提升其產業經濟狀況及商業配套情況，只有自身產業獲得發展，房價上漲才有內生動力，否則樓市「虛火」越旺，則越會掏空城市發展的動力。

【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

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