2016年上半年滬10萬+天價豪宅成交682套

  3月25日「史上最嚴」樓市新政「滬九條」發布，至今為止，已經有3個月有余，那麼，上海（樓盤）市單價10萬元/平方米以上的「天價豪宅」成交量呈現出什麼樣的特征？「滬九條」有沒有影響「天價豪宅」市場的表現？接下來上海「天價豪宅」市場趨勢是什麼樣的？

同策咨詢研究部數據顯示，截止6月30日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積748.43萬平方米，同比上漲84%，成交均價35006元/平方米，同比上漲33%。盡管1-6月商品住宅銷售量價出現齊升，但是，「滬九條」之後4月份以來的市場成交量的表現已經發生明顯的變化。數據顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環比2016年3月下跌56.08%(這跌幅算暴跌)； 5月份成交量沒有超過100萬平方米，6月份即使有沖刺半年報的因素成交量的表現也沒有往年那麼突出。

盡管上述數據存在成交結構變化的因素，但是，從4月份商品住宅成交量環比3月份出現56.08%的大幅下降可以看出，「滬九條」新政的效果是明顯的，市場也會因為成交量的降低而降溫。那麼，上海市單價10萬元/平方米以上的「天價豪宅」成交量呈現出什麼樣的特征？「滬九條」有沒有影響「天價豪宅」市場的表現？

從2016年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數情況來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止6月30日，2016年1-6月上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交682套，其中，公寓624套，別墅58套（見附件一各項目成交明細）。而2015年同期天價豪宅成交套數僅為195套，其中，公寓144套，別墅51套，2016年上海天價豪宅成交套數出現大幅上漲的現象。

回顧近幾年上海天價豪宅的市場成交情況，同策咨詢研究部數據顯示，2010-2015年6年上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅總計成交1213套，其中別墅豪宅291套。2010-2015年這6年天價豪宅分別交易了78套、119套、149套、112套、144套，611套，6年平均每年賣出202套左右。而僅僅2016年1-6月上海單價10萬元/平方米以上天價豪宅就賣出682套，大幅超出近6年202的年均套數，也超過2015年「天價豪宅」元年611套。從2016年1-6月上海天價豪宅市場表現來看，已經達到歷年同期豪宅成交套數總量新高值，火爆程度可以說是 「亮瞎眼」。

從2016年1-6月分月份來看，上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅6個月分別成交104套、49套、154套、86套、142套、147套。從數據層面來看，3月、5月和6月三個月的天價豪宅的成交量拉升了上半年的成交數據。回顧「滬九條」出台的市場背景，當時，3月初已經傳聞上海樓市政策會收緊，對於豪宅項目來講，為了規避政策面的影響積極跑量，造就了3月份154套的單月成交高峰值，從結果來看，由於政策預期出台的因素，3月份成為上海10萬元/平方米以上天價豪宅放量的「窗口期」。

從「滬九條」出台前後「天價豪宅」的市場表現來看，「滬九條」出台之前，由於政策預期出台，豪宅市場開始集中跑量，同策咨詢研究部數據顯示，2016年1月1日-3月24日，上海天價豪宅成交了255套，其中公寓豪宅224套，別墅豪宅31套；「滬九條」出台之後，單純從4-6月這三個月成交套數來看，數據顯示，這三個月的時間上海市「天價豪宅」成交套數仍然高達375套，似乎沒有受到「滬九條」政策面的影響。

2016年1-6月上海天價豪宅成交「亮瞎眼」的四大原因

那麼，上海天價豪宅為何2016年1-6月突然成交量翻紅？天價豪宅是否還會延續繼續放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2016年1-6上海天價豪宅成交套數高達682套，天價豪宅成交量創下歷史新高。從天價豪宅市場翻紅的原因來看，政策預期出台導致市場放量、單個項目主動推盤跑量、富豪群體的資產配置需求、部分富二代、海歸人士投資豪宅等成為2016年1-6月天價豪宅市場表現「亮瞎眼」的主要原因。具體來講：

第一、3月初已經傳聞上海樓市政策會收緊，對於豪宅項目來講，為了規避政策面的影響積極跑量，造就了3月份154套的單月成交高峰值，從結果來看，由於政策預期出台的因素，3月份成為上海10萬元/平方米以上天價豪宅放量的「窗口期」。

第二、在政策預期出台等因素影響下，1-6月單個項目主動推盤跑量，推升整體「天價豪宅」市場成交套數走高。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年1-6月上海天價豪宅成交套數超過（含）10套的項目就高達17個，其中，翠湖天地雋薈都74套、海珀佳苑61套、綠地江畔雲邸58套、仁恆世紀公寓57套、嘉天匯御苑56套、黃浦灣公寓40套；翠湖天地雋薈都成為2016年天價豪宅的一批黑馬，一舉成交74套，成為上海強勢崛起的天價豪宅典型項目。

第三、經濟低迷並且下行趨勢明顯，股市低迷不振，投資渠道缺乏，投資者不得不選擇天價豪宅進行資產配置。

筆者認為，毫無疑問，從天價豪宅成交數據來看，在經濟低迷並且下行趨勢的市場背景下，尤其是股市進入低迷期之後，投資渠道缺乏，投資客更加看重天價豪宅的資產配置作用，由此而繼續推動天價豪宅市場高歌前進。2015年全年就是天價豪宅的元年，2016年1-6月，雖然有「滬九條」政策出台，但是，並沒有影響投資者對於天價豪宅的資產配置熱情。

第四、部分富二代、海歸人士瞄准陸家嘴(600663,股吧)等優勢天價豪宅項目進行投資。

天價豪宅市場價值還會繼續體現

如上所述，上海市2016年1-6月賣出了682套天價豪宅，按照這個銷售總量真的算是火爆的「亮瞎眼」，那麼，後續天價豪宅市場是否一如既往那麼堅挺？天價豪宅是否還會延續繼續放量的局面？如何看待天價豪宅的市場價值？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於市中心土地資源「稀缺性」、上海樓板價「地王」頻現、高端人才及富豪階層聚集、上海樓市限購政策等成為上海天價豪宅市場價值繼續表現較為堅挺的主要原因。從2016年上海天價豪宅市場趨勢來看，2016年上半年天價豪宅成交套數已經超越2015年，預計2016年成交套數或超過1000套，達到歷年來豪宅成交套數總量最高值。具體來講：

首先、市中心土地資源「稀缺性」支持天價豪宅價值持續增值。

市中心的地塊，出讓一塊少一塊，土地資源「稀缺性」的特征決定了市中心核心地段的地塊還是走高端豪宅的路線。比如，在陸家嘴、新天地、上海前灘、董家渡等市中心核心地段，近幾年幾乎沒有新增建設用地的供應，這也就意味着，這些板塊天價豪宅賣一套少一套，天價豪宅的「稀缺性」將逐步體現，其未來升值及增值價值也值得期待。

第二、上海樓板價「地王」出現，誘發天價豪宅市場更加堅挺。

2014年7月9日，麗豐控股旗下注冊公司東方動力有限公司以5.77億元奪得黃浦區五里橋街道104街坊39/1宗地塊。該地塊成交樓板價為59859元/平方米，剔除保障房的樓板價為85513元/平方米，刷新了之前73099元/平方米全國「單價地王」的紀錄!

此外，2014年年底，格力地產(600185,股吧)、三湘地產分別拿下前灘上海樓板價「地王」，而6.6萬元/平方米的樓板價已經成為周邊豪宅項目走向堅挺的依據。如今，這些項目即將入市，據筆者了解，這些項目基本上是10萬元/平方米的項目范疇，並且隨着前灘建設進度的推進，未來這些項目銷售價格超過10萬元/平方米也是指日可待。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由於黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊樓板價已達85513元/平方米，前灘地塊樓板價也達到6.6萬/平方米，這對於周邊板塊來講，比如黃埔濱江板塊、陸家嘴板塊、外灘板塊、淮海中路板塊，甚至整個天價豪宅市場，均會受到土地成本攀升的影響，這些板塊的天價豪宅價格一定會因此而更加堅挺。

第三、高端人才及富豪階層聚集，上海天價豪宅市場需求長期存在。

從客戶需求的角度來講，上海處於未來世界級經濟中心的長三角都市圈中的核心地位，上海國際金融中心、上海國際航運中心、上海國際貿易中心等 上海「四個中心」啟動，上海自貿區的設立、上海科創中心的建設等等，將有大量高科技人才、管理人員引進，大上海的高端居住市場需求前景可期。

此外，2014年9月12日，胡潤研究院發布了《2014中國高凈值人群養生白皮書》。該白皮書顯示，截至2013年年底，除港澳台之外的全國31個省、市、自治區中，千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數已達109萬人，比上一年增加4萬人，漲幅3.8%；其中億萬富豪人數已達6.7萬人，比上一年增加2500人，漲幅3.7%。胡潤預測，未來三年，中國億萬資產以上的富豪人數可能達到7.3萬人，千萬富豪可能達到121萬人。富豪人數的上漲主要源自GDP和房價的增長。

從地理分布來看，定居北京（樓盤）的千萬富豪比去年增加8000人，達到19.2萬人，億萬富豪比去年增加600人，達到1.13萬人，全國排名第一；廣東有18萬位千萬富豪和1萬位億萬富豪，排名第二；上海有15.9萬位千萬富豪和9100位億萬富豪，排名第三；浙江有13.3萬位千萬富豪和7800位億萬富豪，排名第四。這四個省市共擁有千萬富豪66.4萬人，占全國的61%。

從上述數據可以看出，正是由於這些富豪階層頻出，使得全國各地的一些資金流向上海最為尊貴優越的頂級豪宅，未來上海天價豪宅項目的前景可期，未來仍然有較大的市場需求及增值空間。

第四、2016年上海樓市繼續「限購」利好天價豪宅市場。

3月25日「史上最嚴」樓市新政「滬九條」發布，限購政策從嚴執行，這也就意味着由於樓市限購存在，仍然會使大量高端市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，高端住宅市場的抗跌性還是比較強的，在市場高漲期，高端住宅市場成交較為活躍，對於投資客的資產保值增值具有重要的作用；而在市場低迷或市場平穩期，天價豪宅市場盡管有時會呈現出階段性成交低迷的狀況，但由於市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候正是有更多的時間去選擇合適的項目去投資「抄底」。

當前，在2016年樓市繼續「限購」的市場背景下，由於投資者資產配置、地價推動等因素，天價豪宅市場需求正在大幅釋放，當前市場已經出現火熱的趨勢。而此時，由於樓市限購存在，仍然會使大量高端市場需求置之門外，市場仍然集聚大量市場需求等待釋放。這也就意味着，未來市場一旦反彈或限購政策一旦松動，投資者將獲得更大的投資回報與收益。

附件一：2016年1-6月上海市單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交明細