是時候拋售燕郊房產了

上周末，長期在京工作、極少去燕郊的劉一（化名）回燕郊打探了一下燕郊樓市現狀，一方面是核實近日傳聞的燕郊二手房即將限購的消息，二是了解一下自己兩年前在燕郊投資的房產現在到底漲了多少，該不該出售套現。

7月6日，有傳聞稱三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組辦公室（以下簡稱「三河房地產工作小組」）繼4月11日之後，再次發文，將從7月7日起對三河二手房市場進行限購，此次限購試運行一周。

在此之前，已經有消息稱燕郊二手房從6月30日起，暫停網簽，這則消息被很多中介機構證實，包括燕郊最大的兩家二手房中介興越以及興達（二者實際上是一家，想聽故事的後台留言），其後有中介表示網簽放開，但是否與出台二手房限購政策有關、是否真出政策真執行，尚待觀察。

二次限購？

今年4月11日，三河市人民政府官網曾以三河房地產工作小組的名義發布了三河版的廊九條限購執行細則，規定「非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於30%」，上述「7.7二手房限購」的主要限購內容也是這一項。

乍看之下，似乎與之前的規定並無二致，但實際上，三河版廊九條在發布一周之後尤其是進入4月之後，在二手房市場上實際並未嚴格執行，有中介表示，「變化的只是貸款利率上浮10%」。

在一手房斷頓的情況下，二手房的放開是有市場基礎的，而且6月份燕郊二手房成交火熱的消息也不絕於耳。

數據顯示，由於二手房成交火熱，6月下半月燕郊二手房價格平均漲幅達到2000元／平米，因此三河市政府出台加碼二手房限購的政策也是有市場因素在內的。

劉一也發現了漲價幅度明顯，他兩年前在燕順路購買的星河皓月二手房，在今年春節前後的詢價是15000元／平米左右，而這次中介表示實際成交價格已經達到17000元／平米左右，建議他報價20000元／平米，留出談判空間。

劉一手上有一份燕郊二手房價地圖，其中燕順路東西兩側的二手房源均價幾乎都在20000元／平米以上，低於20000元／平米的只有上上城三季和夏威夷北岸，而東方夏威夷和達觀別墅二手房價則分別高達28000元／平米和29000元／平米。

易居智庫研究總監嚴躍進也表示，這個區域是燕郊意向購房者向他咨詢最多的區域。

有業內人士分析認為，燕郊房價漲的太快，政府連續出台政策也是為了平抑區域樓市過熱的勢頭，但實際效果仍需執行力度來保證。

出貨時機來了

事實上，從4月10日三河樓市開始執行廊九條之後，在一個多月的時間里，暫停預售證發放、核查可售在售房源、虛假廣告、清理路面分銷渠道等督查措施，讓燕郊樓市在一個多月的時間里陷入了短暫的冷淡期。

但是從6月下半旬開始，市場好像憋不住了，很多購房者開始入場，由於新房市場停發預售證，貨源不足，導致很多人進入的是二手房市場。

「其中原因，主要是6月17日公布了一份文件，叫做《關於全面深化改革提升城市規劃建設管理水平的意見》，在這個文件里，北京（樓盤）副中心與北三縣的規劃藍圖被提上日程。」張亮表示。

事實上，上述文件被很多購房者認為是燕郊房產投資價值的蓋棺定論之作，樂觀的人認為「從此燕郊的投資價值做實，並且長遠發展前景不可限量」。

此外，從6月1日開始到7月5日，北京社科院副院長趙弘、前北京市政府研究室副主任陳劍、京津冀協同發展聯合創新中心副主任李國平不時對北三縣是否與北京合並、是並入通州還是北京發表正反觀點，也刺激了購房者對燕郊樓市價值的再度考量。

應當注意到，在上述這份意見中，對北三縣與北京副中心的說法，應該是協調發展，此前北京市規劃委副主任王飛介紹，未來通州和「北三縣」將實現「三統一」，即統一規劃、統一政策和統一管控。

「三統一」、「協調發展」，與「合並」相差甚遠，但樂觀主義者仍然認為，這是對燕郊樓市價值的巨大肯定。

張亮的觀點是，「現在很多購房人考慮的重點已經不是價格，而是能不能在更嚴格的限購政策、或者利好政策之前，搶到一套房子。」

而依據張亮的感受，現在似乎是燕郊樓市最後一次蹦價的時候，如果出台更嚴格的限購政策，燕郊樓市理論上能保持高位但也有風險，即便能保持高位，也會因為限購導致的客流減少而限制上漲幅度。

從這個角度說，劉一認為，現在應該是出貨的好時機，市場熱度高、價格預期高、政策變動期，都顯示這是自己手中房產最有談判優勢的時候。

而且，劉一身邊也有一些朋友告訴他，其他幾個此前拿了好幾套房子的朋友最近都在出貨，實際上，在3、4月份的時候出貨是最好的，基本上只要有房子就會賣掉。

但另一條消息則讓劉一糾結，他的一個燕郊開發商朋友告訴他，去年下半年，他們幾個大開發商一起討論樓市，當時有幾個開發商表示，如果2016年再出來招拍掛的土地，以一畝地1500萬元，容積率2.5計算，樓面價在9000元／平米左右，他們是一定要拿的；但前幾天這其中的幾個開發商表示，按現在的形勢，即使2000萬元一畝地，容積率2.0了，也就是說樓面價15000元／平米，也一定要拿，這就是未來燕郊房價的一個走向。

這位開發商口中的消息並不虛假，據和訊房產查閱發現，港中旅於去年2月9日簽約拿下的兩塊燕郊住宅用地，樓面價分別達到9294元/平米和 9561元/平米，此外三河市勝川房地產開發有限公司於去年2月6日簽約的燕郊思菩蘭西路東側地塊其樓面價也高達8620元/平米。

某燕郊開發商營銷負責人4月份曾對和訊房產表示，如果是他的話，會選擇繼續留在手上，過一段時間再看。

於是，你選擇賣，還是不賣？