央企被集體約談之後:"地王"仍然那個"地王"

今年春節之後，市場基本面已經出現好轉的城市「地王」抬頭，比如京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市。從上述城市「地王」的成交結果來看，上述城市住宅類用地樓板價集體攀升，高的似乎讓人不可理喻，出現「面粉貴過面包」的現象。

總的來看，今年上述城市「地王」頻現背後的拿地主體來看，有發展速度較好並未受過地王挫折的正在全國化的民企房企，也有以民間資本為特色的較為激進的閩系房企，也有財大氣粗的央企和地方性國企。這其中，央企的身影成為今年土地市場亮點，在今年1-5月，央企房企頻頻出手拿地，制造「地王」。從「地王」央企造的原因來看，當然，融資成本低、市場布局上考慮聚焦核心的一二線城市等是促使企業積極拿地的因素，但是，從「地王」央企造的深層次原因來看，仍然還有可探究之處。

首先，一線城市土地「寸土寸金」，由於供應量稀缺導致住宅類用地的單價和總價攀升，對於央企甚至大多數在一線城市的房企來講，補充貨源繼續深耕一線城市的策略導致其不得不繼續高價拿地，甚至以聯合體形式高價拿地。此外，從今年一線城市的市場預期來看，品牌開發商們深知，在京滬深調控政策已經嚴厲執行的市場背景下，今年下半年樓市勢必會進入調整期，銷售端勢必會有所損失，此時，謀劃布局土地市場，謀劃下一輪市場的增長機會已成為大多數品牌開發商的策略，因此，為了補充貨源，一線城市勢必會迎來「地王」大戰。

其次，從二線城市來看，春節之後，市場基本面已經出現好轉的城市「地王」抬頭，央企在二線城市土地市場的身影也較為突出，比如杭州、蘇州、南京、合肥、鄭州、廈門（樓盤）、武漢等二線城市。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，央企在這些城市也非常活躍主要的原因有兩個：

一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、蘇州、武漢等樓市已經出現過熱的現象，甚至個別城市出現「無房可售」的局面，同時也出台了調控措施，但這些調控措施手段較為溫和，這一定程度上助長了開發企業繼續在土地市場上興風作浪拿「地王」的熱情；二是，從房企的角度來看，即使是央企以聯合體形式拿地在一線城市也難以獨善其身，有錢也不見得能夠拿到土地，因此，央企們轉戰土地價格還不是太高的上述二線城市，在這些城市甚至還有獨立操盤的機會，並且中長期來看，市場上行的空間仍然可預期。

第三、對於央企來講，央企地產企業不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背後更大的局是為自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

比如，近期，保利地產(600048,股吧)、招商、葛洲壩(600068,股吧)等眾央企拿地均較為激進，拿「地王」是常態化的，甚至出現了「面粉貴過面包」的難以理解的拿地結果。確實，如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊確實難以短期內入市，短期內也確實不可能盈利。但是，從央企地產整合的角度來看，如果一個央企沒有充裕的土地儲備，並且從企業估值的角度來看處於「弱勢」，極有可能會被其他央企合並。由此來看，央企地產企業不惜成本拿「地王」，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，其考慮的出發點並不完全是按照成本和收益的常規測算，其背後更大的局是謀求自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」。

第四、今年一部分城市比如杭州、上海（樓盤）等出現新地王的原因在於，競買央企房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，比如信達地產(600657,股吧)等，這些開發商不是按照開發的邏輯進行拿地，而是按照資產配置的角度來看拿地，按照這些企業的算法，如此拿下地王的成本仍然合理，未來通過高溢價的產品銷售仍然可以實現資金的退出，並且有利可圖，並且這些央企房企的投資和資產配置的重點城市為一線城市、核心二線城市，這也是上述城市為什麼為出現地王的很重要的原因。

從上述分析來看，似乎合乎央企拿「地王」的邏輯，但是，央企制造「地王」的話題已經引起媒體的高度關注，已經成為一個社會討論的熱點話題。至此，據筆者多渠道了解，為了平穩熱點城市土地市場走勢與媒體輿論，財政部、國資委等央企主管部門已經對部分央企進行約談，約談的主要目的就是央企不能在制造「地王」。

由此我們可以判斷，接下里土地市場央企的「地王」身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業的「地王」拿地行為，比如上述提及的發展速度較好並未受過地王挫折的正在全國化的民企房企、以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，「地王」仍然是「地王」，並不會因為央企的退出而改變。

但是，作為央企來講，在上述核心熱點城市，如果要拿地那麼肯定會是「地王」，如果不讓拿「地王」也就是在公開招拍掛土地市場上沒有獲得土地儲備的機會，企業也就沒有後續發展的可能性，因此，對於央企來講，也不可能坐失核心城市樓市的發展時機。據筆者了解，部分央企的拿地策略已經發生明顯變化，由原來自己主導積極拿地（地王）的行為轉變為以合作開發的形式，合作的對象就是上述其他全國化的民企等房企。至此，在合作過程中央企或提供低成本的資金支持，或由配角變主角直接操盤，央企的拿地布局在沒有「地王」的情況下仍然是「條條大路通羅馬」，實現企業在核心城市的布局。

那麼，「地王」頻現後就沒有開發風險嗎？對於央企來講，就不需要考慮經營測算嗎？顯然，也不是，任何一個企業，包括央企在內，無論政府關系怎麼樣，也無論資金成本有多低，也無論品牌有多強，高地價拿「地王」都會有市場經營的風險。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從本輪市場走勢來看，首先從近期「權威人士」對中國未來經濟及貨幣政策走向判斷來看，接下來中國貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。因此，對於中國房地產市場來講，由於貨幣政策開始收縮，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然，這對拿「地王」的企業來講不是一件好事情。

其次，從開發貸款的角度來看，為了規避金融風險，部分銀行已經調整中長期開發貸為短期開發貸（一年以內甚至6個月），房企短期內的資金壓力會進一步加大，會影響到企業的正常運營。其次，作為國內風控做得最好的某股份制銀行內部會議下達了房貸口子開始收緊的指示，未來規模會大幅調低，利率也會有變化。該銀行已經開始控制樓市風險，不排除會有更多市場化的股份制銀行跟風，樓市接下來調整是大概率事件。

第三、地價推動房價上漲的邏輯可行，但是當房價大幅上漲的時候也就意味着大量透支市場購買力，屆時，標榜「高溢價」的項目將很難實現「高溢價」，導致這些「地王」項目陷入困境。對於央企來講，此時激進拿「地王」不僅僅沒有為自己增加話語權，或許成為未來被整合的理由，有些得不償失。

比如，房地產某知名全國化房企，公司定位於做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做「高溢價」，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿「地王」，也號稱可以通過「高溢價」實現「地王」項目的收益。但是，多輪市場調控之後企業的資金面頻頻出現問題，也面臨被其他企業收購的風險。同樣的道理，今年以來土地市場「地王」頻現，從預期的角度來看，在今年下半年樓市會進入調，屆時「高溢價」就很難實現，同時，由於這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購或限貸，往往會導致「地王」樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，最終影響這類企業的資金面。

對於企業來講，盡管資金面面臨緊張的可能性並不高，但是，在央企整合大戲即將全面拉開的市場環境下，對於一個央企房企來講，如果內部經營狀況不理想，那麼或許也會成為被整合的理由。對於企業自身來講，此時激進拿「地王」不僅僅沒有為自己增加話語權，或許成為未來被整合的理由，那就有些得不償失了。