豪宅市場規模分層明顯 北上深占據半壁江山

上周二我在《別只看地王了，豪宅市場更精彩》已經分析了今年全國豪宅市場的火熱，今天再來談談這些千萬級豪宅都分布在哪些城市，又有哪些城市豪宅市場在2016年是異軍突起。從近2年數據來看，豪宅市場主要集中在北上深三個城市，2014年、2015年北上深成交的套數占比為64%和74%，而杭州（樓盤）、廣州（樓盤）等城市占比並不大。總體來看，豪宅市場規模分層明顯。

第一，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）占據豪宅市場半壁江山。2014年、2015年北京、上海、深圳千萬豪宅共銷售6524套和12785套。而2015年作為「豪宅元年」，三個城市豪宅銷售占比也由2014年的64%上升到2015年74%，上漲10個百分點。其中2015年北上深1000萬元豪宅成交金額也達到了2453.45億元，整個成交金額占到全國豪宅市場80%。。

第二，廣州、杭州、蘇州（樓盤）、廈門（樓盤）為豪宅市場第二梯隊。除去北上深，杭州、廈門、蘇州、廣州也是豪宅相對較多的城市，4個城市2014年、2015年豪宅銷售套數占比為20%和14%。總成交金額占到全國豪宅市場10%。

第三，長沙（樓盤）、武漢（樓盤）、南昌（樓盤）等城市豪宅市場規模有限。這些城市豪宅銷售和上兩個梯隊差別較大，豪宅成交較為零散。但其中佛山（樓盤）相對突出，2015年豪宅銷售金額達到27.34億元，排在豪宅銷售金額前十。

第四，仍有個別城市至今沒有千萬豪宅成交，一方面是城市經濟發展制約，另一方面，房價過低也是導致這些城市出現「零豪宅」的原因。例如哈爾濱（樓盤）、石家莊（樓盤）等。

表：2014年-2015年重點城市千萬豪宅成交金額

數據來源：CRIC2016

表：2014年-2015年重點城市千萬豪宅成交套數

數據來源：CRIC2016

2016年以來，豪宅市場延續了去年的火熱，30個城市千萬豪宅共成交11323套，比2014年多出1202套。就其分布來看，一線城市占比依舊高達76%，而部分二線城市如天津（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）等勢頭較為猛烈。

表：2016年以來各城市部分城市千萬豪宅銷售套數和銷售金額

數據來源：CRIC2016

整體來看，今年豪宅市場仍有幾個特征值得關注。

1.深圳豪宅市場有逐步超越北京和上海的趨勢。實際從單個項目總成交量上來看，深圳已經排在前列，例如深圳前海時代截止到目前銷售金額為46.76億元，位列豪宅銷售金額頭名。相較之下，上海特征依舊是總量較大，2016年已經賣掉4366套，位列各城市之首，另外，北京頂級豪宅較多，近兩年增長較為迅猛，今年千萬豪宅銷售量幾乎與去年持平。

2.南京、合肥、天津等城市也盡顯黑馬本色，2016年豪宅銷售已經超越2015年。譬如南京，2016年以來千萬豪宅銷售達376套，比2015年多賣出79套，而合肥也較2015年多賣出25套，這些豪宅市場的異軍突起與去年這些城市市場火熱不無關系。

3.部分城市千萬豪宅套均總價在下滑，例如合肥、南京、蘇州、廣州等。南京2016年千萬豪宅套均總價1319萬元，較2014年下滑14%，而蘇州也由2014年的1800萬元降至1788萬元，說明這些城市在去年市場火熱的帶動下，隨着房價的快速上漲，更多住宅躋身於千萬豪宅。

4.從北京、上海、深圳豪宅成交占比來看，深圳、上海1000-2000萬元的豪宅成交占比為6%左右，北京基本維持在4%左右，相較其他城市而言，1000萬元-2000萬元僅僅是北、上、深豪宅的入門級別，而5000萬元以上的頂級豪宅銷售北上深總量保持相對穩定，但套數上北京領先。

表：2016年以來北京、上海、深圳千萬豪宅成交套數占比

數據來源：CRIC2016