「商改住」落地難 專家「看空」政策效果

6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱「《意見》」），該意見指出，允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。上述政策可以簡稱之「商改住」。

其實，簡單來講，「商改住」是指用地單位為了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業房改為住宅。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從政策出發點來看，無論是對一線城市，還是二三線城市，由於經濟環境不樂觀、同質化競爭、供大於求、電商沖擊等因素，目前商辦地產庫存去化周期均較長，即使是上海（樓盤）這樣的一線城市也不例外，商辦市場的庫存去化周期也在幾十個月，有較大的去庫存壓力。在這個特殊時期，通過「商改住」政策的釋放，給了處在困境期的開發商一個更加靈活的掉頭機會，有助於消化目前市場的庫存，而對於北上廣深等一線城市來講，「商改住」政策也有助於緩解住宅市場緊張的供求關系。但是，即使有「商改住」政策並且後續可以落地執行，開發商也並未真正退出市場，允許土地變性並不意味着開發商馬上就可以解套，這當中還有不少問題亟待解決。

首先，「商改住」政策落實部門不清晰。

「商改住」政策哪個部門主導做？據筆者了解，目前沒有哪一個部門敢主動承擔這個主要責任，也沒有一個人敢完全承擔這個主要責任。因為「商改住」政策轉性背後肯定會涉及由於「商改住」而補交的土地出讓金、或其他手續，在反腐比較嚴格的今天，沒有哪個主管部門敢承擔做這個事情，或者具體個人也不敢挑大梁。因此，「商改住」這個事情肯定是幾個部門聯合合作操作，這樣的話，「商改住」勢必涉及部門之間相互扯皮，不作為的現象，從「商改住」最終結果來看，最終能夠實現轉性的沒有幾個項目，政策的效果也難以有效發揮出來。

其次，「商改住」現在還沒有具體操作案例，不同供求關系背景下的市場也沒有具體操作細則，大家都不知道怎麼操作，這個事情推進落地還是有點難度的。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，要解決各大城市商辦市場高庫存的問題，需要有政策的靈活性，更需要一套基於市場化建立的法制規則，不同供求關系的城市操作手法也不一樣。然後，在這樣的市場化的規則之下打造一些「商改住」的典型案例，把「商改住」的典型操作案例向市場推廣，告訴市場操作的細則，只有這樣才能夠落實好「商改住」政策，否則，如果「商改住」只是在權力尋租的小范圍內運行，很難有什麼好的效果，對於一線城市來講，也不會解決商品住宅市場供不應求的問題，對於非一線城市來講，一個顯而易見的事實是，大部分城市商業與住宅均在不同程度過剩，即使通過「商改住」土地換一個馬甲，也很難改變整個市場的供需。

第三、「商改住」不是解決商辦庫存問題的根本之道，因為大部分項目「商改住」後，尤其是地段位置不好的項目「商改住」後，由於集中供應、改造成本過高、開發商缺乏運營經驗等因素，即使「商改住」改造完畢也不一定會做的那麼好，也會面臨銷售或經營壓力，尤其是在住宅市場供大於求的城市或板塊，即使通過「商改住」也不會改變該項目還會面臨去庫存壓力的事實，所以，「商改住」不是轉性了就萬事大吉了。

第四、「商改住」後，如果沒有配套稅費、金融化手段支持，大部分項目也難說會活得很好。

「商改住」後，如果仍然是按照運營的思路來操作，那麼，對於開發商來講就陷入了「重資產」運營的陷阱（對於當地拿地成本較高的項目更是如此），因此，對於開發商來講，仍然要尋求金融化的手段把這個項目變輕，用「輕資產」的思路操作，這樣，增加了成功的可能性。在該意見中，政策明確提出支持符合條件住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。但是，從房地產投資信托基金（REITs）推進力度來看，筆者只能說十分緩慢，無論是政策層面，還是稅費減免等方面，截止目前為止，REITs仍然沒有實質性的進展。因此，「商改住」後，如果沒有配套稅費、金融化手段支持，大部分項目也難說會活得很好。

由此可見，「商改住」並不是那麼容易實現，其路漫漫兮。