房產房價太高 國務院喊你去租房鉅亨網新聞中心 2016-06-04 09:30和訊房產消息 6月3日，國務院發布《加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱意見），《意見》中列出18條詳細意見從7大方面對住房租賃市場給出具體發展要求，其中最受關注的是第十二條關於「商業用房可改為租賃住房」的意見。原文如下：［（十二）允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標准執行。］不少朋友驚嘆：土地用途變居住、水電氣價格按居民標准，這是要把商業改住宅了嗎？商業用房又要漲價了嗎？投資商住房的又一次撞大運了嗎？甚至有人開始討論，購買商住能不能落戶。對上述問題，來自房協、中原地產、易居智庫的大伙伴給和房君的解釋是，上述規定沒有增加商業用房的投資價值。1、文中明確規定商業用房改建後只能用做租賃用途，改變土地使用性質，將水電標准由商業改為居民標准，都是為此類物業用作租賃住房提供條件。否則土地性質不變，會使得此類商業用房的用地性質非常尷尬。2、只能租不能售，硬傷是沒有產權。此前開發商也玩過不少「以租代售」的擦邊球，但硬傷是購房人沒有產權，投資價值也因為這個硬傷無法提高，現在雖然減少了水電氣的使用成本，但對商業用房投資價值的提振作用甚微。舉例來說，假設開發商將一套價值100萬元的商業用房折成40年租金變相賣給你，但是沒有產權，你會選擇購買嗎？再從個人角度來說商改租的政策落地難度也很大。中原地產首席分析師張大偉分析稱，「對於部分住宅短缺的一二線樓市來說，商用物業的確相對過剩，但如果只是租賃，出租收益較低；轉長租的意願並不強烈，租客也不干，怕踏空市場。」「在三四線樓市上，商改租的影響非常小，租賃需求不足。」張大偉表示。總之一句話，投資商業用房的心態一定要冷靜，想好各方面情況再選擇。另外，《意見》中對出租人、承租人釋放了一些利好政策，和房君提煉出來，供您參考：1、住房租賃消費繼續推出優惠政策措施。其中提到，1）落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續；2）非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。2、包租公不能隨意漲價。《意見》中提到，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。雖然現在隨意漲價的情況少了，但仍然時有發生。以後各位承租人如果遇到蠻橫的房東，可以用這條規定據理力爭，不要被惡房東欺負了，當然也不要欺負老實的房東。3、稅收優惠1）對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；2）對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；3）對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；4）對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；5）對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；6）對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。4、金融支持《意見》中規定，鼓勵金融機構對符合條件的住房租賃企業提供金融支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產；穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀稱，目前租賃市場中，規范化的經營還不夠，依然是作為一種過渡性的住房模式，但租賃市場背後的需求很大，後續依然需要積極進行培育。「《意見》為後續租賃市場的商業模式構建、盈利模式構建等提供了新的方向。如果租賃市場發展好，那麼就可以為住房市場甚至國民經濟和消費經濟帶來新的動力和刺激因素。」嚴躍進表示。「具體而言，《意見》將對將帶來三方面的利好影響，」同策咨詢研究中心總監張宏偉表示。首先，稅費政策、租售並舉等措施，對中高端租賃市場來講，人才公寓、長租公寓來講迎來了新的機會，酒店式服務公寓將迎來新的發展機會。其次，對於低端租賃市場而言，尤其是從保障性住房的角度來講，公共租賃房貨幣化，有助於解決低收入家庭的居住問題，再加上租售結合的制度，也有助於解決住房閒置庫存問題。此外，對於商辦物業來講，由於水電、稅費等的減免，經改造後也可以進入租賃市場，這也有助於盤活存量商辦物業，解決商辦市場庫存問題。「這是後續中國住房市場中的一個大創新，即在土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場的基礎上，租賃市場得到真正的政策支持，進而有力支撐了中國第四級市場的建立，」嚴躍進強調。 歡迎掃碼加入和訊房產粉絲群，爆料、解惑、數據支撐，應有盡有。 【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】海外置產首選 9/3台北9/4高雄說明會掌握全球財經資訊點我下載APP文章標籤更多上一篇逃離北上廣後的返鄉賺錢路 置業還是投資？下一篇國務院發文促住房租賃市場 三大群體將受益0
