【書摘】商辦出租，另一種空間套利

想要賺錢嗎？人人都想要賺錢。怎麼賺呢？許多人會選擇創業。

既然有那麼多人想創業，也就是說「創業」這件事本身也是一種市場。既有市場，就有商機。

我的朋友，他就是透過這些創業者來賺他本身的套利財。

馬克，是一個歸國的創業青年，他想經營一個工作室，專做手機遊戲 APP 程式撰寫。創業必須有場地，在資金有限的情況下，他花了很多工夫尋覓，包括結合其他想創業朋友合租辦公室等等，但折騰很久才勉強找到一間合意的辦公室。

經過這段找辦公室過程，馬克對辦公場地這件事很有感想，一天他靈機一動，心想，既然有人對辦公室有需求，那我何不來經營商辦出租呢！既可以不妨礙原本的 APP工作室創業，又可以額外透過空間套利。

於是馬克和朋友合作，每人各出資一部份，一起經營微型辦公室。在比較了幾間優質的辦公大樓後，他們挑選了一個地段優良，但裝修屬於毛胚的辦公大樓。

該房東當初在高雄創立公司，後來到台北去發展，高雄這邊的辦公室因為用不到且年久失修，賣也賣不到好價錢、租也租不出去。他心想，若是有人願意修繕公共區塊，就算之後不續約，至少賣相也會加分，較容易出租。更何況一出租就可以握有一個五年的長租約，雖然租金沒有很高，但總比閒置有效益。

就這樣，馬克同時經營兩個事業，APP工作室 ( 理所當然 設在那棟大樓 )，以及商辦租賃。隨著商辦出租穩定後，馬克可 以無後顧之憂的創業，兩年後，他的 APP也正式推出，大紅大紫，馬克成為一個千萬富翁。

獲利分析

馬克和原本房東以每坪三百元承租這間樓層，之後即開 始著手進行裝修規畫。評估過後，發現這是一個空間方正的七十二坪辦公大樓，扣除公設後還有約五十五坪的室內空間。租金二萬五千元，含管理費約三萬元。

馬克立即將之前在國外唸書時副修的室內設計功夫拿出來，進行量測並用 CAD 畫好草圖。

他評估，一般創業大部份是 SOHO 族群，幾乎都是二至三人 的公司規模，故每間辦公空間規畫都約五坪左右，總共可以規畫出八間辦公室的空間、一個小型開放式會議區，以及櫃台接待區。

裝修完工後，搭配了適當的廣告，陸續有這種需求的客群上門，很快就滿租了。對於一個初創事業的公司來說，他們需要一個可以提供營業登記的辦公室，以及簡單的總機服務當作門面。由於辦公大樓剛維修好共用的廁所空間，省下了裝修最 為昂貴的泥做工程，只需進行隔間以及空調設備，整個工程只花費約八十萬元，而每間分隔好的辦公室可以收租一萬四千元，扣除每個月三萬元租金成本，八間辦公室還有八萬二千元的獲利。

計算下來，在滿租情況下，只要一年就可以回收成本，那時候自己也有了辦公空間。對於自行創業的人來說，工作時間彈性，請一個線上總機服務月租六千元，還可以跟自己的好朋友一起工作，著實是一個很不錯的方式呢。

小小叮嚀

經營微型商務空間，有四個需要評估的地方：

1. 評估該空間的方正性：

一般微型商務空間需要較佳的方正空間！因為多半大坪數的商務空間都是鋼筋建造，室內會有很多大型梁柱，若不方正，會影響隔間的坪效，造成空間使用上的浪費。一般微型空間需求者，多半都是初創公司，公司規模普遍在二至四人之間，不需要太大的空間需求，建議規畫在五坪左右即已足夠。

2. 地點的選擇很重要：

有微型辦公空間需求者，因為新創公司人力不足，很多時間都需要親自外出，如拜訪客戶或是跑銀行等等，故設立的地點如果讓承租方感受不便，隔年續約的情況就會大打折扣。建議選在捷運周邊或是交通便利的區域，這樣的區域不僅具有一般生活需求的便利性，也可避免客戶來訪時找尋車位不便的困擾。

3. 過去租客與周邊鄰居的素質：

在經濟不景氣的年代裡，許多公司紛紛撐不下去結束營業，屋主們為了降低空屋率就不精挑客戶，所以很有可能鄰居周邊的行業是傳、直銷公司或是補習班，甚至可能到了深夜還是桃色交誼中心。新創公司承租方，初創時 期都是沒日沒夜的打拼，到了晚上發現鄰居補習班人聲吵雜，甚至有八大行業進駐，一定大幅影響了新創公司的商業形象，這可是不能不注意的細節。

4. 勿因貪小而失大：

在斤斤計較的空間利用下，有些業主會將一個大房間放滿OA 辦公桌，便宜分租給承租方登記公司行號，如此便能最有效的利用坪效。但現今人心不古，有很多詐騙集團或是不肖公司，便利用這種小隔間辦公室登記公司行號，這樣不僅會被國稅局盯上空殼公司的問題，還有因為這種公司與其他正常公司登記在同一個辦公地址，也影響了其他登記於同一地址公司的名譽。經商在外，注意信譽是建立事業的第一要務。

節錄自《學校老師沒教的賺錢袐密2：早知道早有錢 ! 搞懂40個套利關鍵法則，死薪水也能輕鬆倍增財富》 （林茂盛、錢偉峋（MILES）著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)