房產

「割肉」應對擠兌風波房產眾籌前途難料

鉅亨網新聞中心 2016-06-01 07:00

‌

時至今日，深圳（樓盤）和廣州（樓盤）多家已成規模的平台業務被「叫停」，不得不緊急拋售資產以應對投資者的擠兌風波。

‌

而推倒這一多米諾骨牌的，正是4月12日廣深出台的對房地產眾籌平台實行的一刀切政策。

「整頓、還是要繼續整頓。」某知名平台的一位運營總監不無怨言，「整頓意味着把所有業務都停下來，我們為了應對投資者的撤資，必須立馬拋售項目。」

叫停、割肉及擠兌風波

房地產眾籌平台遭政策打擊的後遺症遠比預期要嚴峻。

「最初相關部門只是要求我們說清楚每個項目的情況，等於對項目進行摸底，後來要求停止當前已上線和即將上線的項目，我們首先面臨就是投資者資金兌付的難題。」上述平台運營總監解釋。

他表示，緊急停止項目的唯一辦法就是迅速向市場拋售項目，即通過眾籌方式募資購入的房地產項目，如住宅、商鋪、寫字樓等。

迅速拋售意味着「割肉」，一方面出售價格遠低於市場價格才會有迅速成交的空間，另一方面，當初許諾投資者的投資回報也需要支付。「光是這兩點，還沒有算上其他經營成本，項目基本上是虧損的。」

另外一個房地產眾籌平台的房地產項目運營部負責人表示，這類平台的運營模式類似於「REITS」，即投資者共同出錢購入相關物業，且通過租金獲得回報，而平台的運營商變相可以在租金回報提取相關獎勵費用，再代理持有該項目一段時間後，再售出，返還投資者的收益。

「現在停止所有項目，這意味着持有項目的時間縮短，一是租金並不能支付投資者的回報，二是標的物的增值幅度也未足夠支付投資者的回報。」他預計，部分項目可能盈虧持平，但有很大部分的項目可能面臨剛性兌付，甚至可能會違約。

據盈燦咨詢統計顯示，注冊地在深圳地區涉及房產眾籌成規模的平台包括愛房籌、眾聯、拼房網、投籌網等。截至4月14日，業務規模前三位的分別是愛房籌、眾聯和拼房網，而由於幾乎全部業務均來自房地產項目，受此次政策影響最為嚴重。

其中，愛房籌對外表示，當前已停止上線新的物業項目，並將所有已上線預約但仍未開始眾籌的項目安排下線，不予繼續眾籌。對於正在運營的項目，將根據項目實際情況，以維護投資用戶的利益為原則，抓緊處置已成熟項目，以實現已有項目的退出。

輸血通道被卡

上述運營總監所處的平台正在遭遇他所描述的「沉痛的打擊」：「監管層一開始調查，便直盯着線上平台的項目資金流向問題，尤其是相關的資金憑證。」他坦言，這里面確實存在不少說不清道不明的空間。

以該平台為例，線上的眾籌標的顯示購買價有相對應的真實發票作為支撐，但一些項目在收購前可能經過其他的手段進行操作，導致實際購入價低於真實發票，這部分產生的價格差很難對外解釋清楚其去向。

此外，投資者很難監管標的項目的真實資金流向，因為眾籌平台只向投資者保證了收益率，但真實產生的租金和最後售出的價差所產生的利潤，並沒有明確的監管通道。

在上述運營總監來看，當前相關部門對項目的資金流進行監管，正是切中了這類型平台的「要害」，平台的相關負責人都無法真實交代清楚。

因此，這次相關部門對房地產眾籌平台掀起的「自查整改」措施，首先要中斷項目的所有資金來源，即便有平台打擦邊球，比如愛房籌等平台將業務從線上轉移到線下，但顯然無法產生類似於線上平台的募資效應，這變相卡住了所有平台的「輸血要道」。

這次監管對於剛剛誕生的房地產眾籌平台的影響，用滅頂之災來形容毫不夸張。

深圳市互聯網金融協會秘書長曾光向和訊房產透露，據不完全統計，截至4月1日，納入其統計監測范圍的幾家房地產眾籌平台，深圳項目籌集金額僅為3000萬左右，尚在起步階段。

「目前平台所募集的資金雖然不多，但這次突變將改變房地產創新金融產品的未來發展趨勢，附帶的整個行業價值也會有所下降。」廣州某國有眾籌平台的一位高層表示。

盈燦咨詢分析師陳摯認為，如果未來沒有更清晰的細化和規范，「一刀切」的管理辦法勢必會對本來規模就沒多大的房地產眾籌行業造成災難性打擊，對不少全部業務均來自房地產項目的眾籌平台更是滅頂之災，很難轉型。

【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

「割肉」應對擠兌風波 房產眾籌前途難料