時隔20個月，二線城市或將重啟限購

自2010年4月30日北京（樓盤）宣布限購後，限購令在國內逐漸蔓延開來，至2012年末達到最多，共有46市執行限購政策。而2013年出現的市場高點，也讓限購令得以持續。但在2014年初之後，隨着房地產銷售轉冷，開發投資一路走低，去庫存開始成為了行業調控的首要任務。尤其是在2014年5月，房地產開發投資增速時隔5年首次跌破15%，重回2009年的低點，地方沖破「限購」沖動更加強烈。自2014年6月20日呼和浩特（樓盤）打響解綁限購第一槍開始，至9月27日珠海（樓盤）松綁限購（後於今年4月全面取消），短短三個月的時間內，未曾松綁限購的城市只剩下北上廣深以及三亞（樓盤），但考慮到三亞限購令僅是對於主城有效，其實也是形同虛設。至此，限購也就成為了一線城市房地產專有名詞。

一線城市持續限購是為了嚴防市場過熱，但從去年四季度以來，不僅是一線城市量價齊升，熱點二線城市也持續高熱，特別是南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤），火爆程度甚至不亞於一線熱點城市，與北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤）相比也有過之而無不及：

1、房價快速上升。

根據國家統計局最新發布的4月房價指數，目前南京、廈門（樓盤）的房價同比增速已經超過了北京，合肥增速也已經超過了廣州（樓盤）。其中南京房價同比漲幅更是達到了22.6%，高居全國第三，如果不是因為70大中城市房價未統計蘇州，北京房價增速或許難以排入前五。之前庫存壓力相對較大、上周地王大放異彩的杭州（樓盤），房價同比漲幅也達到了15%，緊跟在廣州之後。

2016年4月70大中城市商品住宅房價同比指數TOP20

數據來源:國家統計局

具體到項目視角，房價漲幅更是驚人，以當下最熱的南京、蘇州、合肥三座城市5月成交數據為樣本，據CRIC數據統計，價格同比漲幅超過五成的項目數量占比達到23%，價格同比漲幅超過九成的項目也有10%。並且在毗鄰上海的蘇州，更是出現了大量房價同比翻番的項目，從區域上來看，這些項目多處於去年房價基數相對較低的園區、新區、吳中區等地。

2016年5月蘇州部分房價漲幅較高住宅項目

數據來源：CRIC

2、消化周期下滑至歷史最低水平。

5月份，一二線重點城市消化周期持續回落，至月末共有6個城市消化周期低於4個月。一線城市中僅上海入圍，消化周期為3.1個月，二線城市方面，則有南京、合肥、武漢（樓盤）、蘇州、鄭州（樓盤）等五個城市滿足標准，這些城市基本都達到了無房可賣的程度。其中南京消化周期更是只有1.5個月，「一房難求」已經成為不少購房者必須面對的難題。並且需要指出的是，南京、蘇州、武漢等市的供應規模都在2013年前後上了一個台階，但消化周期仍在一再走低，說明給力的需求端已經成為了常態，並推動這些城市房地產熱度一再攀升。

2016年5月重點城市消化周期

注：為預估快報數據

數據來源：CRIC

熱點城市2007年以來商品住宅市場供應規模變化

數據來源：CRIC

3、地王紛紛出現，面粉貴過面包。

據CRIC監測，2016年1月至今全國一共誕生了80個總價、單價地王，共分布在22座城市，其中僅南京、上海、杭州、佛山（樓盤）四座城市，地王數量已經達到39個，接近全國一半；范圍放寬一些，再加上北京、合肥、蘇州、武漢，地王數量將達到全國七成。並且除了一線城市和「廣佛同城」的佛山之外，其余的「地王之城」都是上文提到的熱點二線城市。 在這些熱點二線城市的地王帶動下，2016年土地市場價格一再攀高。在5月份成交的經營性土地中，一線城市成交金額占比僅為25%，較過去三年均值低了10個百分點，但土地市場平均溢價率依然高達73%，成交樓板價高達6000元/平方米，同比大漲155%，創下歷史新高。

2016年以來全國單價、總價地王分布

數據來源：CRIC

對於地價房價的瘋漲，熱點城市也出台了一些限制性政策，但大多沒有得到理想的成效，以至於近期「限購復辟」的謠言也愈演愈烈。3月底以來，蘇州、南京相繼出台了預售證「限漲令」，合肥則是禁止捆綁車位變相漲價。但從實際效果來看大多不痛不癢，限價不僅沒有對房價產生實質性影響，反而打開了房價上漲的心理預期。而5月份蘇州、南京相繼出台的土地「限價熔斷令」，其實也只是「掩耳盜鈴」，從最近的蘇州土拍來看，最終成交土地的溢價率、樓板價還是高居不下。

客觀的說，如果這些熱點城市重啟限購令，確實能夠在短期內為樓市降溫，起到維穩地價和房價的效果。但這只能是政府迫不得已的一張牌，畢竟對這些二線城市來講，房地產還是對經濟發展起到了至關重要的作用，如南京近年如火如荼的城市建設和地鐵敷設，也離不開這些地王的貢獻。

但時至今日，眼看地王頻頻出現，房價越來越離譜，老百姓(603883,股吧)對於房價的詬病越來越多，中央要求調房價的行政壓力也越來越大。在社會輿論和中央政令的雙重壓力下面，地方政府不得不考慮出此重拳了。但這張牌一旦打出，對市場的影響也是巨大的，過往市場變化已經讓我們對此有了經驗。以熱點城市為例，2011年南京、蘇州、合肥都在限購出台後遭遇了嚴冬，而2014年9月前後的限購解綁，也讓這些城市提前迎來了樓市的春天。

2010年6月以來南京、蘇州、合肥消化周期變化

注：「最嚴限購」即2011年初最後一次全面升級的限購令，如蘇州戶籍家庭從限定新購1套升級為只能購買兩套。

數據來源：CRIC