南京土地新政解讀：限價本質降不了房價！！

根據搜狐焦點南京（樓盤）站的消息：南京土地新政出台！

一是，實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效；

二是，嚴格落實控房價准許成本，物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的准許成本，不作為申報價格的組成部分。

那麼，這一模式能起到的作用有多大？適合全國范圍推廣嗎？ 就「限地價、競配建」 等南京土地新政比較關心的核心問題筆者一一解讀。

1、土地出讓最高限價不是解決「地王」的根本辦法，增加土地供應才是治本之策。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，就土地出讓最高限價而言，蘇州（樓盤）已經在執行。從執行結果來看，大部分地塊確實沒有超出政府設定的土地出讓最高限價，表面上來看，樓板價再高一點的「地王」確實沒有出現，政府調控的目標也實現了，但是，這樣的措施「治標不治本」，這並不解決土地市場高地價的本質問題。

原因很簡單，在供求關系緊張「地王」頻出的市場背景下，最有效的措施是增加土地供應量，通過增加供應量來調節市場供求關系。如果供應量沒有增加，只是通過限價的措施人為為土地市場降溫，那麼這個「沒有地王」的時代是不可持續的。道理很簡單，沒有拿到地塊的企業始終還會出來攪局，地塊流拍的可能性也會增加；在拍地之前，房企之間也會主動勾兌，商定不超過最高價，最終誰獲得這個地塊允許其他開發企業參與開發，這樣也破壞了公平的市場競爭環境，導致市場競爭秩序越來越亂。

2、南京土地新政能起到抑制房價上漲的作用嗎？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，就南京土地新政本質而言，「限地價、競配建」表面上來看，使土地市場交易價格降低或溢價率最高45%，溢價率表現走低，但是，實際上由於配建條件的存在，開發企業在拍得地塊之後，對於開發企業來講，只不過是通過「配建」形式轉嫁了正常招拍掛時土地應該溢價的那部分金額，其總體成本並沒有降低。

同時，截止目前為止，筆者也沒有發現這樣規定當中也不涉及「限房價」。因此，即使通過「限地價、競配建」形式競拍地塊，由於對於房企來講其實際土地成本並沒有降低，因此，從土地成本構成的角度來講，並不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用，反而會因為這樣的措施進一步推升未來住房的價格。

此外，決定房價上漲與否的核心因素仍然是市場供求關系，在南京土地供應量偏少，並且市場供求關系緊張的市場背景下，增加土地供應才是解決目前房價高企、房價出現快速上漲的良藥，而不是一方面土地供應量上沒有實際增加，另外一方面通過行政化措施「限地價，競配建」，最終推升土地成本，推升房價。

3、「限地價、競配建」這種模式下推出的地塊是不是會受到開發商的冷落？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於成本控制能力弱的開發商，周轉速度慢的開發商，「限地價、競配建」可能會壓縮這些企業的利潤空間，這些開發商有可能就不會再關注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

而對於成本控制能力強的開發商，周轉速度快的開發商，則在這個時候具有拿地的優勢，在獲得土地資源同時，由於南京土地新政規定當中並不涉及「限房價」，還有可能通過自身的產品研發及、運營、營銷等方面優勢獲得一定的利潤。

4、在實際操作中會不會帶來一些問題（如開發商偷工減料）？如何去避免？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，有可能會。這和開發企業的品牌和品質有關。如果品牌開發企業一般不會。因為，這些企業的成本控制能力相對較強，這些開發商可以通過集團內部大規模采購、標准化的操作降低成本。而對於成本控制能力較弱的企業，如果采取偷工減料，除了處罰並責其改正之外，對於該企業在這個市場的拿地資格、開發資質可以做出限制性規定，防止其做出出格的實情。

4、「限地價、競配建」這種模式適合在全國范圍內推廣嗎？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，「限地價、競配建」這種模式不適合全國「一刀切」推廣。

首先，「限地價、競配建」這種模式只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市、房價上漲過快的部分二線城市進行推廣（比如南京、蘇州、合肥（樓盤）等），通過「限地價、競配建」短期內再增加中小套型住宅供應，適當調節市場供應結構，抑制均價過快上漲。而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

其次，「限地價、競配建」只適合重點城市個別地塊，由於土地資源的稀缺性、市場階段性的特征，不可能所有的地塊都適合「限房價競地價」。「限地價、競配建」只適合重點城市容易比較產生比較高溢價的項目上。通過這樣的方式調節地價，調節區域市場供應結構，控制城市均價過快上漲。

第三、「限地價、競配建」改變不了地價實質性上漲趨勢，長期執行違背市場經濟規律。

地價隨着市場條件、配套條件會逐漸上漲，這是市場經濟規律，這是市場的力量；此外，「限地價、競配建」 規定當中並不涉及「限房價」。因此，即使通過「限地價、競配建」形式競拍地塊，由於對於開發企業來講其實際土地成本並沒有降低，因此，從土地成本構成的角度來講，並不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用。

從未來市場趨勢來看，市場供求關系的力量始終是占據主導的，「限地價、競配建」調控難以改變土地市場走勢大趨勢。因此，當前來講，不管「限地價、競配建」試點范圍怎麼擴大，基准地價上不上調，地價實質性的上漲都是在進行的。而政策無論這麼變化，從大趨勢角度來講，改變不了一二線城市地價的上漲趨勢，只能通過階段性的政策調節地價不要上漲過快。