招商蛇口股價近腰斬 激進擴張存憂

和訊網訊 5月9日，招商蛇口發布公告，宣布兩位公司副總經理辭任。這是招商蛇口在去年重組後的首次重大人事調整。去年年底，招商蛇口吸並招商地產(000024,股吧)，此次重大資產重組後，以26.30元發行股份，復牌當日最高價為23.90元。

值得注意的是，截至2016年5月16日收盤，該股股價已經跌到13.83元，股價幾近腰斬，公司市值縮水大約900億元。這無疑令公司內部員工與參與定增的機構均深套其中，去年125億元的定增對象，包括7家機構，需要鎖定3年。而員工持股計劃涉及的人數有兩千多人，員工持股成本與機構一樣都是23.6元。

激進擴張帶來業績壓力

過去多年以來，招商地產作為招商局集團地產板塊唯一的上市平台，在規模和地位上都處於第二梯隊。聯系到深圳前海蛇口自貿區亟待開發的背景，一系列因素推動了招商蛇口合並招商地產並重新上市。實際上，招商地產這幾年的擴張之路頗為激進。

這從招商蛇口這一年多來在土地市場上的積極拿地可以看出，一改過去數年的保守姿態，僅2015年，拿地金額接近400億元，約占全年銷售額(575.80億元)比重的65%以上。今年1-4月，招商蛇口累計拿下6宗地塊，分別位於江蘇、廣西、廣東、北京四大省市，拿地金額129.15億元，占銷售額比重達到68.51%。而5月5日又以總價62億元在北京拿下2宗地。

易居智庫中心研究總監嚴躍進分析表示：「盡管公司目前有較多的工業用地等，但實際上由於土地轉性以及地方政府城市更新思路不明確，所以也會增加轉性的壓力或成本的。前海、蛇口等區域土地未來存在土地轉性（工改商，工改住等），推進阻力依然是存在的。」

一邊是積極的拿地政策，一邊卻是嚴峻的業績壓力。按照重組時的業績承諾，招商蛇口在2015-2017年合並後歸母公司凈利潤分別為66.8億、84億、102.1億元，2015-2017年的凈利潤增速分別為27%、26%和22%。

據公開數據，今年前四個月招商蛇口累計實現簽約銷售面積115.83萬平方米，簽約銷售金額188.51億元，與重組前招商地產2015年前4個月相比，則分別增長42.05%、91.98%。按照招商蛇口此前公布的全年目標650億元推算，該公司前4個月累計實現目標29%。

券商依然看好後市

雖然招商蛇口目前面臨着諸多問題，卻仍有眾多機構對其保持關注。廣發證券(000776,股吧)分析師樂加棟表示，2016年4月，招商蛇口實現銷售金額56億，同比升104%，月度銷售創年內新高。1~4月累計實現銷售金額188億，同比升92%，完成年初制定的全年銷售計劃650億元的29%。即使在銷售持續向好的情況下，公司依然有足夠的可售貨值推出。他認為，完成全年計劃是大概率事件。4月簽約銷售均價14800元/平米，環比回升8%，同比上升21%。公司去年至今的銷售均價處於穩步攀升的狀態，這也與行業整體的房價變化趨勢相符。

中投證券分析師李少明認為，公司上市後遭遇多重利空致股價較真實資產價值嚴重低估，現價較發行價23.6仍折4成多。但公司作為國企改革的旗幟及自貿區、「一路一帶」橋頭堡，政策紅利保駕護航，三大主業協同升級發展，前瞻大招商業務大協同，前海蛇口自貿區加速復制，後續將有更多優質資源注入及優化配置，長期高增長及價值提升有保障，因此依然可以看好。