通州商住限購落地 新建商辦不賣個人

通州商住限購令終於落地。

5月5日晚間，北京（樓盤）市政府發布《關於加強通州區商務公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》。

通知中稱，自5月6日起，對通州商務型公寓交易必須符合以下條件：沒有住房的本市戶籍家庭或單身人士、已擁有一套住房的本市戶籍家庭、在本市沒有住房且在本市連續納稅滿五年的非本市戶籍家庭。

此外，對已擁有一套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍家庭、已擁有兩套及以上住房本市家庭、納稅和社保不滿五年的非本市戶籍家庭將暫停出售商務型公寓，並且已購買的的通州區商務公寓將計入家庭住房套數。

另外，該通知還規定，新建商業、辦公項目應該按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位或社會組織，且上述單位購買後再出後，仍須出售給企事業單位或社會組織。換句話說，就是新建商業、辦公項目不對個人出售。該通知發布前由家庭或個人購買的再次出售時，可按原規定執行。

事實上，該通知將商務型公寓與商住做了明確區分，即個人仍可以購買商務型公寓，但需符合上述住房及納稅要求；而商業、辦公類項目將嚴禁出售給個人。

注意，這里的商業、辦公類項目針對的才是我們所說的「商住類」項目。

那麼，商務型公寓與商住類項目的區別在哪里，嚴格來說應從土地用地性質來劃分。

根據我國城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，我國用地性質大致分為2大類、9中類和14小類，其中有明確規定居住用地R和商業服務業設施用地B的區別。

簡單來說，商務公寓的產權性質為商務公寓，非純寫字樓，本質上是居住屬性為主，兼具商務辦公條件；而商住類項目，前身是商住類商業、辦公項目，用地性質為商業服務業設施用地，以商業辦公立項，以商業辦公形式審批，驗收後再改成居住功能的用房。

而從通州作為北京城市副中心的角度來說，是落實京津冀協同發展這一國家戰略的重要內容，產業發展尤為重要，因此抑制非住宅類的商業、辦公項目炒作，保持通州房地產市場健康穩定發展，讓「商住樓」回歸承載業態、為產業發展服務的本質就顯得尤為緊要。

中原地產數據顯示，在北京歷史出讓的通州運河核心區地塊大約10宗地塊中，類型為F3類用地，其中商務型公寓樓總體比例占市場潛在供應大約在10%左右。

「通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，整體看這些項目將受到影響。」中原地產首席分析師張大偉表示，因為要求企業購買，將影響起碼60-80%的成交。

成交數據顯示，四月份通州商住房賣出5016套， 環比3月份1272套的成交量猛增近4000套，個別商住類項目均價最高達到4.5萬元每平米。

去年8月通州區出台《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》後，通州純住宅成交大幅受限，導致商住類住房成交過熱，而早在去年9、10月份，就出現了不成文的對商住市場的限購規定，包括不能分割銷售，單套成交面積必須要大等等限售條件。

但隨後該限制條件有所放寬，通州商住類產品成交再次出現過熱勢頭，另據媒體報道，目前通州商品房可售住宅僅5538套，處於歷史低位，相比去年初的1.2萬套，下降了一半多，在此背景下，如不加控制，通州樓市極有可能出現失控的情況。

上個月大賣的某通州區商住項目開發商對和訊房產表示，「通州商住限購後，短期內銷量將大受影響，但預售價格等方面不會有太大調整，不過去化方式會有所改變，有可能改售為租，這也符合今天國務院會議上提到的鼓勵發展租房市場的政策。」

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