房地產庫存四年出清 本末倒置推高房價釀苦果

和訊網消息 5月4日，九州證券全球首席經濟學家鄧海清作客《和訊座談會》欄目時表示，中國的房地產庫存周期存在很大的認知誤區，不超過四年就可以出清，如今的高房價是央媽放水、互聯網金融加槓杆、政策催化三重效應共振造成的、尤其是國家去庫存政策干預市場釀成了大錯。

首先，央行大放水之後不再出現通脹，更多的是出現資產價格泡沫，從2014年放水到現在，中國經歷過股市泡沫、債市泡沫。泡沫崩潰後，錢流到房地產中去了，又經過互聯網金融首付貸等一系列加槓杆工具的放大，這跟股市加槓杆異曲同工，後果可想而知，這也是放水的滯後效應。

其次，是政策的催化效應。比如，放開二胎政策，相對於人口老齡化，使未來房地產市場的需求進一步加大。「用長周期的問題解釋短期市場運行變化是會犯很大錯誤的。」

還有，國家行為去房地產庫存，本意是要給三四線城市緩解壓力的，結果給三四線城市燒的火沒起來，一、二線城市到先沸騰了。任何國家政策、國家意志的行為去干預市場，最後可能都會釀成很大的後果狼狽收局。

值得注意的是，外界普遍認為，房地產市場是高庫存的，賣十年也賣不完。不過，鄧海清透露，據他們內部的統計數據，中國房地產市場包括三四線全部加起來，庫存周期不會超過四年，而且這里面還包括大量在短期內還沒有施工完工的商品庫存，真正的完工庫存可能會更低，大型的房地產上市公司的庫存更是低的驚人。這個用長周期的問題解釋短期市場運行變化是會犯很大錯誤的。

總之，鄧海清認為，今年房地產市場有兩大變化：第一，去年房地產市場只在一線回暖，不會傳導到二線，今年變成二線城市引導一線城市，這是以前沒有過的；第二，2015年房地產市場銷售交易的回暖，價格的回暖，不會帶來投資的回暖，2016年這個魔咒也被打破了。

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