李品科：國企改革地產受益頗多

國泰君安證券房地產行業研究小組 李品科?

　　對於長期來說，土地制度的變化其實我們認為很可能會造成整個房地產周期頂點的提前。所以從土地改革這個角度來說，緩慢而行一定是有利的，也是必須的，不能過快過猛的變化，可能土地改革又是一次對於資源再分配很重要的一個變化。

　　第二個是國企改革，國企改革地產這塊也會比較受益，因為對國企來來說土地是其中最重要的一部分資源，國企一個很明顯的優勢是他擁有比其他人更多的資源。所以當國企改革推開一部分開發商也是可以持續受到關注的。其實明年對於房地產我們的判斷是，改革可能是重要的一點，不一定是所有的人都受益，但其中一定有一部分人受益，這部分人在整個股市里可能會有超過整個行業平均的表現。

　　第三個是房產稅，即便中國所有的房子他全部征收存量房的房產稅，我們考慮到人均大概有20平米的免稅狀況，房產稅稅率取國外標準的1%，我們看到中國所有的存量房產稅全部征收上來，它只能夠占到外地收入的18%，只能夠占到地方財政收入的8%，如果要靠征房產稅來彌補地方財政的缺口短期內是很難達到的。所以不會有過大過猛的步驟。還有二胎，二胎今年說了很多，它是真正能夠讓中國房地產中長期需求回歸的政策，二胎如果全面放開，會帶來年均30%增量住房需求。所以說對於整體未來長期政策來看，是挽救房地產中長期需求。接下來說一下銷量，應該不會低於5%，業績全部鎖定。明年和后年的利率也會持續回升。所以開發商不用擔心接下來他們基本面的狀況，我們不是很看好中國未來中長期整個市場，但是要說的是，對於地產股有一波預期的修復。包括房價，新開工投資的數據，因為時間關係大家可以在后續看我們國泰君安2014年房地產投資規則，謝謝大家。如果有任何的問題也請隨時和我們國泰君安房地產這邊聯系，謝謝。