銀河證券－房地産：“京七條”點評

北京昨天出臺了地方性的房地産調控新政，簡稱“京七條”。與以往不同之處在於：此次調控以城市爲單位，不再出臺全國性政策；其次，調控的焦點集中在增加應上，而不再抑制需求。“京七條”主要的創新在於提出了“自住型商品住房”的概念，銷售價格比周邊價格低30%，考慮到了老百姓的購買能力，有一定的作用。增值收益雖然要上繳30%，但由於初始的售價也低，實際的回報率實際上是更高的。“京七條”明確提出了，到今年年底，要增加2萬套自住型商品住房用地的供應，有助於緩解老百姓對“缺房”的焦慮。不過，對於開發商而言，這類住房由於是採用“限房價、競地價”的方式出讓，所以利潤的向上空間幾乎沒有，只有向下尋找成本控制的空間，總體上吸引力有限，估計只有萬科、保利等執行高周轉策略的開發商有興趣參與。

“京七條”短期平抑房價的作用將比較明顯，但長期要看能否持續貫徹執行好。“京七條”對地産股板塊的短期影響有限。在此之前，市場對於政策調控的擔心歷來有之。“京七條”的出臺兌現了部分預期，但也不能視爲利空出盡。因爲，投資者對中國房地産市場長期被高估的問題更加擔心。因此，市場對於地産股的投資與交易的熱情都大爲降低。從個股的角度，“京七條”對北京的地産股會有些許不利影響，但也提前有所反應。另外，北京爲加快土地供應，開發商參與土地一級開發的機會可能更多，金融街、京投銀泰等公司不排除有參與的機會。