華懋破底價奪將軍澳限量地 2月跌掉15% 樓市下調警號

在美國退市及股市不穩等利淡消息籠罩下，香港上周五(21日)截標的兩幅住宅地，成交價均較遜色，最矚目的將軍澳限量地，由華懋以30億元(港元，下同)、力壓區內「大業主」新地(0016-HK)及會德豐(0020-HK)等6家財團奪得，首度在區內建立「橋頭堡」，樓面呎價低見3600多元，跌破市場預期下限價，並較上一幅鄰近限量地成交價大跌15%，亦是將軍澳南新區2年多已推11幅地皮之中，呎價最低的一幅。

消息即時影響下月初截標的毗鄰臨海68B2地皮，有測量師大幅削減估值17%。因應外圍最新情況，業界預料今年樓市將下調10%。

《星島日報》報導，香港行政長官梁振英昨(25)日甫公布上任一年的政績，稱成功大量推地壓抑樓價向上，地政總署旋即在昨日傍晚六時，公布兩幅地皮招標結果，其中位於將軍澳臨海區六十八B一限量地，上周五吸引達7家財團入標競投，地皮以30億元批予華懋，樓面呎價約三3654元，遠低於市場預期價下限，與本年4月會德豐投得、鄰近同為限量地的六十五C一區地皮、樓面呎價4301元比較，2個月間地價大跌15%，也是將軍澳南填海區11幅地皮的「破底價」。

華懋發言人表示，此幅將軍澳限量不限呎地皮，除了發展住宅外，亦會計畫於項目基座發展商場，總投資額在計算地價、建築費等開支後，預算超過70億元。該集團又認為，將軍澳區發展成熟，而是次投得地皮位置不俗，鄰近海邊，具一定發展潛力。

華懋近年集中發展本地住宅市場，連同剛投得的將軍澳地，短短1年多連奪3個項目，3幅地皮均是以低市價奪得，包括6月初以13億元奪得西鐵朗屏站(南)項目，樓面呎價2800多元，中標價略低於市場預期，至於西鐵荃灣西站城畔項目，於去年1月以26億元投得，樓面呎價僅3129元，亦低於市場估值的下限價。3地單是地價就達69億元。

資深測量師陳東岳表示，將軍澳地呎價3600多元屬太低，原因有兩個，一來美國退市離場、大陸抽緊銀根及採購指數下跌等經濟因素影響，二來是受多個多種印花稅「辣招」影響，地產市道受打壓，令地價受壓，反映發展商普遍不看好中上價樓市場。

陳氏又指出，有份參與投標的新地及會德豐附近均有項目發展，他們今次的標價比華懋更低，相信與地皮位置有關，是次地皮位於新區的盡頭，雖然靠近海邊，惟位置遠離港鐵站，成為發展商投標價相對低原因。

身兼長策會成員、理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，是次低價中標，主因是美國落實退市方案，未來利息將會調高，市場上資金亦會減少，加上政府早前頻頻出招，打擊樓市決心明顯，而近期樓價及成交量也稍稍回落，令發展商看淡未來樓市走勢，今次一眾大型發展商均以下限價投地，反映他們對數年後樓市估算已經回落。

將軍澳第六十八B一區限作住宅(丙類)用途，佔地28萬多方呎，可建82萬多方呎，住宅佔約67萬方呎，提供單位總數不得少於840個。
 
香港《文匯報》報導，華懋以每呎樓面地價僅3654元投得將軍澳限量地，成為將軍澳南一帶地價近3年半新低。消息即時影響下月初截標的毗鄰臨海68B2地皮，有測量師大幅削減估值17%。因應外圍最新情況，業界預料今年樓市將下調10%。

上周四美聯儲拋出退市時間表，令環球股匯大瀉之餘，上周五截標的將軍澳68B1地皮反應亦強差人意，只得7個財團入標，儘管有長實、會德豐、新世界及新地等極具實力財團競逐，惟最終由華懋低價投得，令市場大感意外。更令人擔心是，華懋出價是最高中標價，意味其餘幾間大型發展商出價更低，對後市發出警號。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，將軍澳地皮成交價較他們原先估計每呎地價4500元低2成，相信與美國的退市消息有關，因為香港未來勢必跟隨美國加息，直接影響樓宇買賣，加上政府多項需求管理措施仍然維持，將地價推至低谷。

他更說，下月5日截標的毗鄰臨海地將軍澳68B2地皮，該行原本預料每呎地價約4700元，因應昨日的賣地成績，即時下調至3900元至4000元，跌幅約15%至17%，跌幅之大屬近年罕見。美聯測量師行董事林子彬亦稱，政府一連串的樓市辣招、美國部署退市及可預見的加息環境有關，令投資風險增加。