京滬渝發布"國五條"細則 專家點評"地方版"兩大焦點

揚子晚報報導，北京、上海、重慶三大城市昨日（30日）先後公布落實“國五條”的實施細則，也讓江蘇老百姓對省細則的出臺多了一份期待。據了解，江蘇省的貫徹“國五條”文件預計將于今天在省政府官方網站發布。業內人士分析，與已經公開的廣東、北京、上海、重慶四地“國五條”細則相比，江蘇的文件可能更接近廣東版，以原則性的要求為主。

據相關人士介紹，在3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（即俗稱的“國五條細則”）之後，省政府迅速召集住建、國土、財政、稅務等十多個相關部門研究起草我省貫徹落實的方案。經過了一個月的商討醞釀，目前文件已基本完成，只待發布實施。而根據國家有關規定，地方應在3月底前完成“國五條”的“落地”，預計我省細則也將于今天，通過省政府官方網站公開發布。

到目前為止，全國各省、市、自治區中，已有廣東、北京、上海、重慶四省市公布了“國五條”地方實施細則，相比率先落實的廣東版細則，京滬兩地的細則基調要嚴厲一些，北京的嚴厲主要體現在對單身人士禁購二套房和進一步提高二套房貸首付款比例上；上海的嚴厲主要體現在差別化信貸；而重慶細則基本是對國五條的重申。

蘇版細則會是什麼模樣?業內人士分析，可能更接近廣東版。北京、上海、重慶作為直轄市，實際上已是貫徹落實“國五條”的“終端”，必須有實實在在的可操作的措施，比如3月31日起嚴格執行20%個稅，單身人士限購一套房。而江蘇細則作為省一級的貫徹文件，起到的是承上啟下的作用，可能更多以原則性的要求為主，重在強調、重申。出臺具體措施，比如20%個稅怎麼收、何時收，這種可能性並不大。

昨天，有媒體報道稱，江蘇細則弱化20%個稅，有知情人士表示不可能。“江蘇的細則是堅決貫徹、嚴格落實‘國五條’的，不可能弱化其中一項。”據了解，文件將會對“國五條”的諸多要求一一對應，涉及房價控制目標、限購、20%個稅、保障房建設、增加普通商品住宅用地供應等等。另據了解，在省細則公布實施之後，各市還將結合實際，進一步研究制定地方實施細則，高淳溧水兩新區是否限購，20%個稅何時嚴格開徵，預計可在南京細則中找到答案。

【重點對比】

20%個稅，京滬渝粵版與國五條原版比較

國五條細則：稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

北京版：對3月31日以後完成網上簽約的二手房交易，通過稅收徵管、房屋登記等信息係統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計徵個人所得稅。不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計徵個人所得稅。與此同時，為支持和保護自住改善型需求，對個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續實施免徵個人所得稅的稅收優惠政策。

上海版：稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計徵。

重慶版：對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

廣東版：“二手房轉讓嚴格按差額計徵20%個稅”未具體體現，僅以一句“房價過快上漲的地區要嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的徵收規定”做了表述。

專家解讀>>>

南京工業大學房地產管理係主任吳翔華：上海、重慶版幾乎就是原文照抄，而北京版則增加了許多新提法。關于個稅的徵收方法有兩種，一種是按利差20%計徵的查驗徵收，一種是按轉讓價1%計徵的核定徵收。在國五條細則原文中，僅表述了查驗徵收的方法，而北京版則“把話說完整了”。此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節點。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：北京版中關于個稅20%的條款還是比較嚴厲的。北京稅務局從2005年開始建立相關信息係統，之前的商品房、房改房、福利房、集資房、央產房、軍產房等多無原值可查，恐怕屆時還得按總額1%的方式徵收。

【焦點詳解】

個稅——

20%個稅怎麼徵 各地還是保留著懸念

樓市專家評點京滬渝版“國五條”細則

從昨天（30日）下午4點到晚上9點多，北京、上海、重慶三地的“國五條”落地政策相繼出臺，引發市場人士與眾多市民的強烈關注。記者昨晚連線多位業內人士，請他們談談自己眼中的京滬渝版國五條細則究竟什麼樣，哪一些條款值得南京版借鑒。

總體印象：

驚喜有餘，亮點不足

南京工業大學房地產管理係主任吳翔華表示，北京、上海和重慶繼廣東之後，給出了明確的城市落地樣本，但是依然缺乏有效對策，這一點與廣東省的落地細則頗為相似。“比如北京版關于房產稅的問題，還有20%個稅的問題，有涉及，但是沒有具體操作辦法。”吳翔華認為，這也並非地方政府不“給力”，而是有些政策的制定與出臺必須有中央相關部門的配合與規范，國稅總局至今也沒有關于20%個稅如何徵收的具體說法，令地方政府左右為難。

談及“驚喜”，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，北京版的細則是最實在的，有不少新提法，如單身人士限購，明確提出要提高二套房首付款比例等等，這都是在既往政策的基礎上有所“加碼”，如果真正落地並嚴格執行，相信會對樓市有較大衝擊。而上海版的“國五條”細則則被認為是簡單的“復制粘貼”，一些提法與國務院的細則完全吻合，難免讓人感覺乏味。至于重慶版的國五條細則也亮點不足，細化的條款不多。

特別是20%個稅的徵收問題，三地都提到了，北京還公布了嚴格開徵的時間表，但依然留下很多懸念，比如哪些費用可以作為稅前抵扣，還不是很明確，這也為政策的真正實施帶來了不確定因素。

南京借鑒：

20%個稅還得嚴格徵

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，目前已經出臺的廣東、北京、上海和重慶落地細則都大同小異，可以看到地方政府與中央的博弈仍在進行當中，比如關于“賣房所得徵收20%個稅”依舊是嚴格執行，而沒有明確具體的徵收對象、起徵點范圍，執行的難度還是很大。胡志剛表示，江蘇版以及南京版的細則落地依舊不會有大的亮點，可借鑒的應該是北京版中的個稅條款以及房價控制目標，宜粗不宜細。

吳翔華認為，南京細則應該基本和北京、上海出臺的差不多，“兩個一線城市率先出臺的細則，其實已經是為其他城市作出了范本”。

吉合田房地產顧問機構董事長石旭升認為，北京細則當中對單身人士禁購二套房，這一點還是比較“狠”的。南京的細則應該不會這麼狠，但是差額20%的個稅應該還是會嚴格執行的。

限購——

單身限購一套房會不會引發假結婚？

專家表示風險太大，小心房子被人分走一半

昨天（30日）公布的北京版“國五條”細則再出重拳，京籍成年單身人士禁止購買第二套房，被不少人認為是給限購加碼。揚子晚報官方微博發布該條信息後，不少“圍觀”網友開玩笑稱將引發人們“假結婚”來買房。不過業內專家提醒，假結婚買房的風險實在大了點。

為買二套房假結婚？

太不靠譜

對“假結婚”問題，業內專家表示從理論上看網友的猜測不無道理，但“假結婚”的風險比“假離婚”大太多，實際可操作性太低。

首先按照目前的婚姻法解釋，如無特別約定，婚前買房並不由夫妻雙方共有，但婚後購買的房產則屬夫妻兩人共同所有。業內專家表示，如果為了買二套房而跟一個無感情基礎的人假結婚，等于自動分給對方一半房產，即便之前已進行私下的約定，也很可能會造成法律糾紛。畢竟“假離婚”只牽扯到夫妻雙方，而“假結婚”則牽扯到外人，要十分謹慎。

此外，通過“假結婚”來買二套房的動機也值得商榷。江蘇省房協房地產研究所所長李智表示，作為單身人士，如果只是用來自住，一般買一套房就足夠用了。這項政策對單身人士的影響可能只是改善時只能賣舊買新，有了時間差。

防止“假離婚”？

可能沒效果

京籍單身人士禁購二套房這條公布後，也有網友認為這是為了防止通過“假離婚”來繞過限購令買房。但細想不難發現這一點無法做到。因為既然決定暫時離婚來取得買房資格，就沒必要留一套房在自己手裏，把現有房產都分給對方，“凈身出戶”，這樣不但擁有新購房資格，之前沒貸過款的話還能夠享受到首付三成的優惠。“這項政策顯然是為了打擊投資需求”，李智評價說。

專家分析：南京限制單身買房可能性不大

未來南京的細則可能出臺這樣的規定嗎？李智表示可能性不大。李智認為，目前南京的房價上漲速度遠遠趕不上北京。北京作為特大型城市，非本籍人口過多，即便一直控制戶口，限購控漲任務也非常艱巨，以往每次出臺調控，北京的政策都要比其他城市更嚴格。相比之下，南京的壓力遠沒有北京那麼大。

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則認為，京版對單身人士禁購二套房實際上也是加強限購的一種，雖然南京出臺類似政策的可能性很小，但不排除有其他加強限購的舉措。