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每經記者 尚希 李怡 發自北京
距離2006年10月 “開始造鎮”，魯能地産旗下子公司北京海港房地産開發有限公司位於北京通州的格拉斯小鎮專案正迎來第七個年頭。然而，整個專案的開發進展還未過半。“我們規劃是七期，目前開發到第三期。”該專案售樓處的銷售人員告訴 《每日經濟新聞》記者。
漫長的開發周期助推了格拉斯小鎮的“升值”？據悉，該專案前一次開盤成交價33378元/平方米，而在2012年12月新入市的112棟房源中，擬售均價最高已經超過了6萬元/平方米。
據公開報道，格拉斯小鎮所在的東海花園二期B地塊出現在國土資源部發佈的黑名單中。
專案地塊曾進閒置黑名單/
格拉斯小鎮 （備案名：榆濱芳苑）在2012年12月14日的一次推盤，成爲2012年最後一個推盤的別墅專案。然而，記者注意到，與其同一天推盤的另一別墅專案至今早已有360套的成交量，而格拉斯小鎮在住建委網站上公佈的資訊卻顯示，暫無一套成交。
記者發現，格拉斯小鎮一期是在2006年10月開盤的，獲得銷售許可證的日期爲2006年10月15日，出售東海花園21號住宅樓等84項，但在住建委的網站上記者並沒有查到這部分專案的成交狀況。
隨後，直到2009年5月17日、20日，格拉斯小鎮再次獲得預售許可，待售位置分別爲東海花園A地塊和東海花園一期。准許銷售面積分別爲46942.46平方米、54753.44平方米。
漫長的開發周期使格拉斯小鎮專案備受詬病。
[NT:PAGE=$]據此前媒體報道，早在2010年8月，格拉斯小鎮的“東海花園二期B地塊”就出現在了國土資源部公佈的1457宗閒置土地“黑名單”中，其時閒置的理由被解釋爲“政府原因”。而《每日經濟新聞》記者從北京市規劃委員會通州分局網站上查詢到，北京海港房地産開發有限公司（魯能地産子公司）早在2002年就拿到了該專案地塊的規劃書，2003年拿到了東海花園住宅及配套的規劃書，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的規劃書，12月拿到了B地塊及配套的規劃書。
地價增值幅度令人咋舌/
《每日經濟新聞》記者對北京住建委網站上的資料進行統計發現，上述專案2009年獲得預售證的37套別墅中，在北京市住建委官網備案的已銷售套數爲26套，簽約面積爲18941.43平方米，成交均價爲33378元/平方米。而在2012年12月取得預售許可證的專案 （東海花園一期S1、S2、S3、S4、M1、M2、L1戶型）中，共包括112套別墅，單套面積爲438~783平方米，擬售價格爲38169元/平方米~67614元/平方米不等，總價在1600萬元~5300萬元之間，平均擬售價格爲49349元/平方米。這一價格，相比2009年該專案簽約成交33378元/平方米的均價，漲幅達47.8%。如果與當時的拿地成本相比，其增值幅度令人咋舌。
在採訪中，專案銷售人員告訴記者，去年底入市的三期，産品面積在400平方米~800平方米不等，總價是1860萬起。僅以起價計算，三期推出的112棟産品，價值約20億元。 然而整個專案的拿地成本又是多少呢？
由於該地塊成交較早，在北京市土地整理儲備中心網站上，記者並未發現該專案的成交記錄，然而，去年8月初，國土資源部曝出的1457宗閒置土地“黑名單”中，根據公開報道，格拉斯小鎮所在的東海花園二期B地塊出現在 《有關房地産開發企業土地閒置情況表二》中。而文中顯示該地塊供地面積爲31.88299公頃，約32萬平方米，合同價款3188.299萬元，合同簽訂時間爲2005年8月23日，約定開工時間和約定竣工時間分別是2006年2月19日和2007年7月1日。
以此供地面積與成交金額估算，上述地塊的樓面地價不足100元。由於該專案是以獨棟別墅爲主，容積率若平均按照0.5來算，其樓面地價也僅有200元左右。
有業內人士向記者算了一筆賬，以上述樓面地價加上建安成本、財務成本等，該專案每平方米成本可以控制在3000元，這與目前高達4萬多的擬售均價相比，差距甚遠。
“但這一地價並不離譜，當時北京市的土地價格基本都只有幾百元。”上述業內人士告訴記者，“需要注意的是其開發周期是否有意延長。”但該人士也表示，作爲別墅專案來說，去化率一般都低於其他産品，平均開發周期也自然長於一般産品。
[NT:PAGE=$]成交套數成謎/
昨日（3月13日），《每日經濟新聞》記者來到位於通州區宋莊的格拉斯小鎮專案，一位元保安對記者表示，這樣一個豪宅專案，更多的是爲拍攝婚紗照的新人提供一個好地方，如此龐大的別墅群，真正在此生活的人卻少之又少，“沒什麽人住，買了之後不住也不裝修，就這麽空著。”
據格拉斯小鎮專案的銷售人員介紹，專案一期共有87棟樓、二期73棟、三期112棟。“三期是准現房，今年11月就能入住，而我們二期已經有業主入住了。”“目前我們一期入住率是45%，二期是50%。”該銷售人員告訴記者。若以此估算，該專案成交的套數至少應在75套以上。而記者在住建委網站上所能查詢到的該專案的成交情況，僅有26套。
較大的數位出入究竟爲何？
“不排除幾方面的因素，一般高端專案簽約審核時間較長，住建委網站上的資訊有所滯後，一般要在三、四個月甚至半年之後，才會顯示。”北京一位別墅專案的營銷總監告訴《每日經濟新聞》記者，北京部分豪宅專案的購房者因爲受到購房資格限制，無法通過網簽，所以只是與開發商私下簽署了購房協定。
“這樣就沒辦法辦理産權，但對於購房者而言，寧願經受無法辦理産權的風險，也不願承擔房價上漲的風險。”該營銷總監說，這一原因也影響了很多豪宅專案所表現出的成交狀況遠遠低於實際情況。
昨日，《每日經濟新聞》記者試圖與專案開發商魯能地産取得聯繫，然而截至記者發稿，對方一直表示在開會中，不便接受採訪。
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