奢侈稅上路後 4大都會區法拍屋成交量腰斬

奢侈稅上路即將屆滿2周年，儘管對於房價沒有明顯壓抑效果，也讓法拍屋成交數量下滑。根據台灣房屋智庫統計，四大都會區在奢侈稅實施後，法拍屋成交件數減少23,529件，減幅55.8%。進一步細分，台北市減幅41.2%、新北市減幅56.7%，台中市減幅50.87%、高雄市減幅58.45%，減幅明顯。

根據內政部統計處每月公布全台不動產交易資料，在「拍賣」移轉棟數方面，自100年6月迄今共22個月全台僅18,637棟，較奢侈稅實施前22個月(98/7-100/5)大減23,529棟，減幅高達55.8%，顯見房市在「奢侈稅」衝擊之下出現明確「量縮」格局，代表投資人較過去相對保守，連帶讓淪落法拍命運的物件隨之減少。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，法拍數量是觀察房市走勢的重要指標，當某種原因導致房價下修，使得市場上出現房屋現值低於銀行貸款餘額的「溺水屋」，或貸款人付不出款項而衍生的「斷頭戶」，債權人為確保能拿回足額清償，便會向法院申請強制執行，這些物件就會落入法拍市場，市場波動越大，上述情形也就越常見。

洪佩君指出，從全台法拍移轉棟數中觀察，今年2月全台法拍共527棟，是自內政部公布統計以來的歷史新低，如以月份而言，出現過最高法拍屋數量是93年的4月，單月高達8,142棟。

房仲指出，因為法拍是反映大約半年前景氣狀況的落後指標，換言之，92年的冬天是房貸戶不堪負荷的高峰，而去年(101)年夏天則是呈現量縮價穩的情勢。足見奢侈稅實施一周年後，衝動投資情況減少，短期投資客的退場讓「斷頭」的物件來源減少，使得法拍移轉動能呈現萎縮狀態。去年全台拍賣移轉9,585棟，更是有史以來首次跌破萬棟以下，今年內政部公布1~3月拍賣移轉棟數，與去年同期相較同樣持續走低，跌幅暫時來到15.1%。

洪佩君補充，法拍屋的鑑價是依據強制執行法第八十條中「拍賣不動產執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格」規定執行，也會徵詢債權人及債務人對不動產鑑定之價額表示意見，第一次拍賣價格通常是估定價格的八折左右，一般而言，除非物件本身條件很好，否則通常不會在首拍出脫。

以今年4月26號板橋地院法拍鶯歌區育英街一樓公寓為例，當地公寓一樓單價行情大約落在15~17萬每坪左右，這個物件卻因內含超過8坪的增建而使單價大幅低於市價，首拍便吸引了48組標封搶標，最後以高達85.43%的溢價率拍出，得標單價14.5萬符合市場行情，顯示法拍屋的供給量雖屢創新低，但出現超值物件，仍然可以吸引大批民眾到場撿便宜。