綠地「借殼」盛高赴港上市 房企頻頻融資或將推高地價

每經實習記者 顧晟昱 發自上海

    5月8日，綠地控股與盛高置地聯合宣佈，綠地控股以30億元收購盛高置地60%股份，盛高置地更名為「綠地香港控股有限公司」。這是繼萬科、萬達、金地、招商等房企之後，年內內地又一知名開發商在港借殼上市。至此，全國前十名的地產公司都擁有了自己的融資平台。

    大量在香港融資的地產企業，反過來可能將推高土地市場的地價成本。《每日經濟新聞》記者注意到，根據克而瑞監測數據顯示，4月全國重點53個城市平均樓板價為2217元/平方米，同比增長34%。自五月份來，各地土地市場更是出現了進一步升溫，上海的世博地區出讓地塊甚至在一日內兩次刷新地區成交單價紀錄。

房企融資動作不斷

    4月25日，招商地產發佈公告稱，擬將全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權注入港股上市的東力實業。4月10日，萬達集團以6.75億港元成為恆力地產第一大股東。

    在此之前，龍湖、恆大、世茂、融創等多家內地房企都在香港有大的融資動作。甚至連規模在行業內並不顯眼的金輪天地，也於4月發行了債券融資。

    去年11月1日，SOHO中國發佈公告稱，已成功在海外發行兩筆總額為10億美元的優先票據，其中6億美元於2017年到期，年息為5.75%；4億美元於2022年到期，年息7.125%。相比國內動輒10%以上的利率已經低了不少。

    而萬科3月27日通過其在香港的全資子公司發行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率僅為2.625%。據《道瓊斯》引述消息，保利置業也計劃於近日發行5億美元5年期美元計價債券，利率4.75%，低於初定約5%的利率。

    除此之外，寶龍地產、建業地產、龍湖地產等開發商均通過發行債券的形式，在境外募集基金。

    上海易居研究院研究員嚴躍進指出，國外流動性較為寬裕、國內融資環境收緊，在內外環境的反差下，大型房企將紛紛搭建境外融資平台。

    近幾年，國內房地產調控頻繁，開發商的融資渠道被一再切斷。今年3月27日，銀監會發佈了《中國銀監會關於規範商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，進一步收緊了房地產企業融資的渠道。

    而在境外，開發商所受到的融資限制就會小很多。去年年底剛登陸港股的新城控股，便於今年1月21日和4月16日先後發行兩次債券，融資規模分別為2億美元和15億元人民幣。同期上市的旭輝控股，也於今年4月9日發行了2.75億美元的優先票據。[NT:PAGE=$]

    對於開發商而言，境外融資最為長遠和最為重要的目的就是發債，因為境外債券的利率很低。中房信資深分析師薛建雄表示，境外融資成本低，再加上人民幣升值對沖境外融資成本，所以發債基本上不要成本，甚至還是賺錢的。

土地市場競爭白熱化

    值得關注的是，幾乎在地產公司大量赴港融資的同時，土地市場也已經迎來了新一輪的高潮。5月9日，世博土地拍賣，更是接連刷新土地成交單價紀錄。台灣Maxbase公司以39932元/平方米的價格搶下A09A-02地塊；台灣遠東新世紀更以40079元/平方米的價格搶下了A09B-02地塊，創下2010年3月以來的近3年地價紀錄。

    5月6日，廣州舉行「國五條」樓市細則出台以來第一次土拍會，同寶路8號和10號地塊，在經過近200輪的競價後，佳兆業力壓中海，以18.6774億元、配建6.68萬平方米的保障房面積拿下，折合樓面地價高達25597元/平方米，一舉刷新該區域地王價。

    《每日經濟新聞》記者注意到，克而瑞的研究報告指出，今年4月典型企業拿地情況來看，恆大、碧桂園、龍湖表現頗為積極。而上述企業恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業。

    嚴躍進認為，房企募集大量資金，對其拿地報價會帶來更強的心理支撐和財力支持，從而推高地價。尤其對於稀缺性的地塊，房企的從眾心理或許會戰勝對「槍打出頭鳥」政策的恐懼。由於資金寬裕，易形成新一輪的拿地高峰，這是大型房企戰略擴張的必然表現。

    薛建雄表示，大開發商可以承受更高的地價，那意味著地價可以更高。最近上海的拍地已經證明這種情況，雖然沒到瘋狂程度，但按正常算法是賺不到錢的。但大的開發商拿地之後，依靠融資成本、運營和開發能力的優勢，可以降低成本提高售價，實現盈利。

    克而瑞研究中心提供的數據顯示，2013年4月，十大重點城市的土地成交總佔地面積為499.65萬平方米，同比下降4%，總金額為404.83億元，同比上漲35%。

    薛建雄同時指出，眾多房企境外融資也在一定程度上加大了房企優勝劣態的進度。大型房企海外融資成本在下降，小房企在國內融資渠道狹窄，且成本在上升。

    不過，對於房企的利潤率卻未必有所提升。嚴躍進認為，如果純粹從成本利潤的簡單關係看，低融資成本會促使開發商利潤率提高。但是，考慮到匯率變動、利差變化、融資後續過程中可能出現的海外風險等因素，成本的優勢或許會喪失，從而侵蝕開發商的利潤率。