陳政高定調2015樓市：沒有調控的調控

12月19日，陳政高履新住房和城鄉建設部（下稱住建部）之后的第一次全國住房和城鄉建設系統工作會如期召開。在這位擅長棚改和舊城改造的遼寧省前省長布置的2015年重點工作中，“房地產調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞匯，一次也沒有出現。

據多位知情人士反映：陳政高部署2015年的工作重點，總計用了約4600余字，其中與房地產直接相關的只有約220字。為近8年來最少的一次。攸克君向多位與會的地方住建系統人員打探，關於房地產和住房政策有關的資訊，匯集出以下資訊要點：

1.2015年，房地產市場工作的目標是確保房地產市場運行平穩。住建部的要求是“注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為”。

解讀：這是一種十分籠統的表達方式，這也是近8年以來第一次在新年工作部署中，房地產領域沒有提及具體的政策或者措施。結合“房地產市場平穩運行”這個目標的表述，市場若無“黑天鵝”事件，基本可以確定中央層面不會對房地產市場的運行進行過大力度的干預。相比於此前，基本可以視為2015年的房地產市場已經告別調控。

2.隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。“限購”、“調控”兩個關鍵詞匯，沒有出現。

解讀：如是表述表明2015年的房地產政策面將保持寬鬆狀態，京滬穗深仍執行限購政策的特大型城市，具備調整、放松房地產限購政策的可能性和政策空間。

這一點，攸克君要多說幾句。到2014年年底，除了北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、三亞（樓盤）五個城市仍在執行房地產限購政策外，其他城市基本已經不再執行限購政策。五個城市中，前四個是特大型城市。之所以出現這一局面，很大程度上是由於在2013年底，住建部在部署2014年房地產調控主要工作時，采用了區別對待的政策取向，“庫存大的城市要抓緊去庫存”，京滬穗深四個特大型城市則被點名要從嚴執行包括限購政策在內的現有調控政策。所以，即便市場調整壓力巨大，這四個城市一直沒有調整或者大幅放松限購政策。

但是，2015年這一“政治紅線”已經不復存在。換句話說，住建部聰明的把是否調整限購政策的這個皮球踢給了京滬穗深四個城市的地方政府，這就是第一條中所說的“注意地區間的差異”。

既然如此，北京等四個城市調整甚至取消限購政策的最大政治障礙已經不復存在，2015年的中對既有限購政策進行調整的可能性極大。諸如像北京這樣的城市，出於政治中心的特殊地位，直接取消限購需要北京市政府承擔的風險過大，因此，調整現有限購政策的可能性極大。

實際上，北京市已經探討過限購納稅年限、社保連續繳存年限認定5年變3年、5變2年等多套方案。因此，調整很可能在3～5月成為現實。另外，還可能出現“賣二還一”（賣掉兩套已有房產可獲一套新購房指標，下同）、“賣三還一”等釋放改善型需求的政策調整。

3.2015年要繼續大規模推進棚戶區改造，對此一項的表述是，這不僅是重大民生工程，也是拉動經濟增長的重要途徑。

解讀：將棚改至於拉動經濟增長的重要途徑，是官方話語體系中第一次如此表述。這會使地方在此項工作上的力度，異於往年。包括北京在內的特大型城市，舊改的力度將加大，帶有舊改配套或者捆綁舊改工程的土地出讓，有可能進一步增多，這對房企的財務安排能力將有小小的考驗。

4.重點抓公租房分配入住工作，要充分發揮市場的積極作用，即通過市場提供房源，政府補貼租金，實現“補磚頭”、“補人頭”並舉。

解讀：地方政府可能通過更多的財務安排，通過從市場收購房源，用作公租房。庫存量較大的市屬國有房地產企業，可能會因此而受益。政府可能通過金融創新的方式，打包收購一些市屬國有房企的房源，用於公租房。這也可能從側面推動北京、上海廣州、深圳四個城市試點reits方案的工作進度。

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