11月別墅市場陷入性價比之爭 1成首付重出江湖提前鎖客

11月別墅成交維持穩定，庫存過高風險隱現

和訊房產訊息 根據亞豪機構數據統計顯示，11月北京（樓盤）別墅市場共實現成交161套，環比減少10套，成交面積4.8平方米，基本與上月持平。與此同時，11月別墅市場成交均價為30250元/平方米，環比小幅下滑7%。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，與上半年的忽高忽低不同，別墅市場成交自進入下半年以來，開始出現走穩趨勢，月度成交基本維持在兩百套左右。雖然相比高峰期有一定落差，但成交走勢說明目前別墅市場已趨於穩定。尤其是從11月開始，由於“一成首付”的營銷規則已風靡別墅市場，而此類成交暫不能進行網簽，因此市場實際成交情況相比數據來說要“更好看一些”。

雖然成交趨於穩定，但是別墅市場的高庫存卻使得這一市場未來風險隱現。根據亞豪機構統計數據顯示，自2014年開始，北京別墅庫曲線打破以往一馬平川的狀態，開始出現逐月攀升態勢，最近數月更是屢創歷史新高。截止11月底，北京別墅市場存量套數高達7334套，相比去年同期高出54%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，目前北京別墅市場的庫存套數按照11月161套的銷量計算，去化周期需45個月；庫存面積263.38萬平方米，按照11月的均價30250元/平方米來計算，折扣庫存額高達796.7億元。一方面是大量貨值的積壓，另一方面又不得不爭搶為數不多的別墅用地，兩相作用使得別墅房企面臨較大資金壓力，折射到市場當中，地不得不買，因此緩解庫存壓力則成為了重中之重。

11月5別墅項目入市，1成首付提前鎖定客群

根據亞豪機構統計數據顯示，11月北京別墅市場當中有5個項目入市，相比上月增加兩個。其中包括純新盤新世界•麗樽，以及老項目后期金隅瀾灣、滟瀾新宸長橋墅等。5個項目共新增別墅產品294套，環比增長238%，也創造了近三個月的供應新高。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，雖然單次降息的實際作用有限，但市場預期的轉暖也使得別墅市場推盤積極性有所增加，在經歷了“銅九鐵十”的超低供應后，11月供應市場情況開始好轉。而這一轉變所能引發的市場效應以及持續時間，則還有待於政策層面的進一步放開，一旦降息頻道打開，市場層面流動資金回歸充裕，特別是如果明年能夠如此前預期的適當降低二手房交易稅費，將形成新一輪“賣舊買新”的改善型購房需求，為別墅市場帶來持續轉暖的契機。但在當下，除去政策方面的刺激之外，別墅市場成交企穩的背后，更多的是房企“自救”所發揮的作用。

11月入市的別墅項目當中，“性價比”之爭再次成為關鍵，其中最吸引眼球的莫過於“1成首付”的重出江湖。其中滟瀾新宸長橋墅通過“網絡預售”限時推出的首付一成優惠，以該項目一套房源880萬元起總價計算，相當於首付88萬元起；另外金隅瀾灣也打出“1成首付61萬起，住城市別墅”的口號。而這一活動成效也顯而易見，據悉，滟瀾新宸長橋墅此次推盤已全部售罄，這在目前低迷的市場環境之下實屬難得。

亞豪機構市場總監郭毅認為，首先一成首付能夠吸引因社保或其他原因暫不具備購買資格的人群，“先購房，暫時延緩網簽交易”來騰挪時間解決“房票”問題，對於開發商來說既能夠獲取一定熱銷人氣又實現了實際去化；其次，開發商緩收首付也為部分購房者贏得籌集首付尾款的時間，尤其是當前股市大漲長紅，資金套現的時間紅利對於別墅的購房客群來說更為關鍵。因此，一成首付也成為了目前別墅項目爭取客群的一大利器。

而除去在價格上“做文章”之外，提升“性價比”的另一面就是在品質上做文章，提升產品附加值，例如億城燕西華府項目引入人大附中豐臺學校，而純新盤新世界•麗樽此次推出的法式獨棟產品雖為毛坯交房，仍將會贈送包括中央空調、新風換氣系統、雨水回收系統和太陽能系統等在內的全方位人居環保系統，在北京霧霾背景之下大打“感情牌”。郭毅表示，隨著北京改善型需求的回潮，追求價格和產品的綜合性價比，將越來越成為別墅置業客群的衡量標準。