濟南、廈門解禁樓市限購 對市場回暖難有實質推動

【事件】

據悉，7月10日起，濟南（樓盤）新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。本市戶籍人不再受“限二禁三”的影響，可以買三套以上住房，外地人也不用提供一年以上納稅或社保證明，可以直接購買，並且購買的套數也不再有限制。與此同時，廈門（樓盤）限購令也在暗中解禁，廈門島外限購全部解除，購買不限套數，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。此外260平米以上住宅的限購也有所放松。

【點評】

面對今年房地產市場整體不景氣，許多二三線城市出現量價齊跌，供應量增加，銷售周期較長的局面。而目前樓市表現相對較好的濟南、廈門也按耐不住，不得不出手提振市場信心，開啟第二輪“救市”的序幕。我們認為，濟南、廈門作為東部經濟發達城市，外來人口支撐較大，此輪限購松綁，全面放開外來人口購房需求，短期來看，對提振本地房地產信心有一定作用，但長期來看，無法對市場有實質推動。

一方面，濟南、廈門放開限購是應有之意，意在提振市場信心

濟南、廈門此次放開限購也是形勢所迫，特別是廈門市，根據cric研究數據，雖然廈門6月新建住宅平均價格環比上漲1.64%，居全國第三，同比漲幅12.65%，居全國第一，保持連續25個月上漲，但成交量同比卻下跌了46.67%。而且土地市場更是黯淡，整個上半年出讓土地13塊，才完成全年土地出讓計劃的12%。為提振市場信心，放開限購，尤其是放開外來人口購房限制提升本地購房信心成為應有之意。

濟南、廈門是主要的旅遊及移民城市，其都有相當比例的住宅是由外來居民購買的，此次放開外地人購買條件，對刺激兩城市外來居民購房及提振本地房地產市場信心短期效應明顯，預計如果政策實施到位，將有利促進本地房地產市場量價適當回升。

另一方面，引領新一輪樓市解禁潮的同時，很難對市場有實質推動

此次兩城市的放開限購舉措，是政府的行政刺激行為，無非是前一輪樓市松綁潮的延續，只不過觸及底線更深一層，如果國家層面對此默許，許多城市必會爭相效仿，必將引領新一輪樓市解禁潮的來臨。但我們認為個別的行政措施刺激對市場面的長期走勢難有實質推動，主要基於以下考慮，宏觀層面來說，當前中國進入新一輪經濟深入調整期，由投資拉動向內需拉動轉變，作為本輪經濟調整重要一環的房地產市場受此影響也必然進入一個大的調整期。再加上房地產市場面臨的供大於求，銀行住房信貸收緊，未來一段時期內整體市場形勢很難改變。中觀層面來說，各二三線城市本身限購政策對地產抑制效果甚微，通過解禁很難釋放足夠的需求。微觀層面來說，目前居民大多持觀望態度，買漲不買跌，在此輪樓市調整探底前很難刺激其購買信心。