申銀萬國韓思怡：靜待定向寬松

2014年6月房地產板塊下跌0.7%，跑輸大盤1.1個百分點。6月初板塊連續下跌，后受銀監會表態支援首套房貸和部分城市實施地產放松政策，板塊伴隨大盤一同走出一波反彈。中旬受到新股發行和市場對房地產市場擔憂影響，板塊持續下跌。下旬板塊受到萬科成功轉版影響，板塊回升明顯。2014年初至今，房地產板塊下跌0.2%，同期大盤下跌7.1%，板塊相對收益6.9%。

6月市場銷售走低，環比下降16.5%，同比下降19.0%，累計同比下降12.3%，一線城市環比回升明顯，但二線城市環比大幅下降。龍頭及重點公司6月銷售額預計548億元，環比上升31%。1）6月申萬跟蹤48大城市一手房合計成交179150套，環比下降16.5%，同比下降19.0%，累計同比下降12.3%，本月環比下降；一線、二線、三線城市分別成交26485套、99522套，53143套，環比分別上升9.2%、下降23.9%、下降10.7%，一線城市環比回升明顯，但二線城市環比大幅下降。2）6月申萬跟蹤18大城市二手房合計成交43903套，環比下降8.0%，同比下降16.5%，累計同比下降41.3%。一線、二線、三線城市分別合計成交11548套、22419套、9936套，環比分別下降5.2%、下降14.2%、上升5.7%。

由於推盤逐漸增加及銷售速度下降，庫存上升較快，去化周期12.6個月，較上月上升1.4個月，連續四個月大幅上升。6月申萬跟蹤18大城市住宅可售套數合計852739套，環比上升3.6%，去化周期12.6個月，較上月上升1.4個月。一線、二線、三線城市住宅售套數合計分別為266442套、402999套，183298套，去化周期分別為10.6月、13.1月、15.1月，較上月分別上升1.0月、上升1.7月、上升1.0月，二季度推盤逐漸釋放，而去化速度保持低位，導致庫存上升較快。

6月土地市場大幅降溫，溢價率逐漸下降。成交面積環比大幅下降9%，土地出讓金環比下降5%，溢價率16.41%。6月全國300城市土地成交面積14058萬方，環比下降9%，同比下降39%，1-6月成交面積99174萬方，累計同比下降16%；6月全國300城市土地成交金額1606億元，環比下降5%，同比下降32%，1-6月成交金額12441億元，累計同比上升0.3%。截止6月底，全國土地溢價率16.41%、住宅用地溢價率17.42%，較上月分別下降0.74、0.99個百分點，土地成交溢價率穩步下降。

下調全年銷售面積預測至2%，維持投資14%、新開工-2%的增速預測。

投資建議:受制於六月銀行季末資金趨緊的影響，六月銷售面積顯著下降，顯示目前全國范圍內量價仍處於深度博弈中，但龍頭公司通過促銷仍實現了環比大幅增長，我們認為全年的關鍵節點是在七八月，如果出現定向寬鬆致按揭執行利率有所下行，則累計降幅能有所收窄，建議關注北京城建(行情,問診)、萬科、華夏幸福(行情,問診)、陽光城(行情,問診)、世聯行(行情,問診)。本月銷售的降幅加大可以反映目前觀望情緒的加重，目前房地產市場處在價格和銷量的深度博弈點，但我們認為下半年，可能出現的定向寬鬆政策可以使按揭執行利率有所下降，在銷售量上仍能有一定的反彈，我們略微下調全年房地產銷售面積預測至同比增長2%，建議關注:萬科、北京城建、華夏幸福、陽光城、世聯行。