陳云峰：開發商壓力很大房地產未來要與產業結合

金融界網站訊? 中國與世界經濟論壇於10月12日下午在北京召開。本次論壇由清華大學中國與世界經濟中心舉辦，主題為經濟下行，底線在哪？眾多知名專家匯聚論壇，對中國經濟形勢發表精彩觀點。金融界網站為本次論壇獨家合作財經門戶。

中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產(行情,問診)副總裁陳云峰出席論壇並發言，以下為論壇實錄:

李稻葵：柴強先生傳遞了一個非常重要的資訊，大家不要擔心房地產，大家至少可以動腿不動錢。陳云峰先生您同意不同意柴強的分析，第二房地產投資開發量會增加變化？

陳云峰：和柴強秘書長有一些小的差別，我本身就是一家開發商，實際上壓力非常大，我跟大家說，從4月20日以后，我就基本上沒有笑過，今天這個笑是擠出來的。國慶節的數字我已經拿到了，國慶節環比應該是下降了60%，同比比去年同期下降了50%還要多一些。

李稻葵：開發主要在哪些城市？

陳云峰：主要在一二線城市，一線城市在北京有兩個非常大的樓盤，再就是主要分布在武漢、大連、長春、深圳、三亞，我們公司是一個規模比較小的上市公司，我們的戰略是緊緊在一二線城市，絕不在三四線城市，下面有風險，投資須謹慎。對房地產形勢我是相對比較悲觀的，我跟大家說一個小秘密，今年我的年終獎有100多萬是拿不到了，銷售業績今年的銷售和回款，大概能完成50、60%，現在都是夜半的時候被銷售驚醒。我所在的組織和柴強秘書長不一樣，二手房都是在柴秘書長這個體系。在北京所有這些大企業的操盤手，都是在我們這里，今天有一個樓盤在大興開始搞人體促銷，搞幾個比較漂亮的，寫上字，吸引眼球，沒有什么比開發商資金壓力更大的。如果銷售回款有問題，第一本身的工程款都有問題，第二，根本沒有能力拿地，現在是比較苦的，我們能夠感覺到整個經濟下行的壓力。包括我們能感覺到房地產行業還是長子，經濟好的時候就打壓我們一下，現在經濟下行的壓力比較大，我也擔心明年總理的報告不太好報，9月30日發文，所有房地產檔案都是在重大節日前發，讓新聞媒體來不及，所以房地產還是很敏感的階段。我覺得在短期內還想給國家整個經濟做貢獻的，比如說剛才龍部長提到的一條，現在我們理解房地產，不要只理解為我們現在蓋的居住型的產品，現在房地產行業，無一例外開始和產業結合，比如說養老地產結合，因為中國養老壓力非常大，大概在68-72年出生的人是4個億左右，如果要搞很好的養老項目，我們這個父輩是不去住的，現在有飯吃就很高興了，我們這一代人退休了以后，找一個相對養老條件比較好的地方。

再就是大家知道萬達在做商業地產，他做的資產是非常大的，現在他的年租金收益突破了100個億。另外大家進到萬達廣場和中糧大悅城，整個商品的整合，包括消費環境的提升非常厲害。現在最全國最熱的不是住宅，是商業地產。在國慶節一二號，我參加了今典集團的項目，他在三亞做了一個項目，他們投到了青島、麗江，他都再度假酒店。我們感覺靠住宅來掙錢，暴利的階段肯定已經過去了，所以現在白銀階段了。

我們都無一例外跟產業相結合，華夏幸福(行情,問診)搞的工業園，還有旅遊地產，都不是自己往前跑，我們拉一個產業，這樣我們覺得拉動這個產業之后，第一我們自身能發展，第二我們能給國家做的貢獻再大一點。

李稻葵：您剛剛說您是一個小公司，在你們行當里面，大佬們的日子好過嗎？

陳云峰：都差不多，萬達、保利、恒達、綠地，這些都是中國地產的十強，他們銷售額達到了1500億左右，中國是房地產生產量最高的國家，這些所有的企業都在海外在投資做房地產，我們比科學技術，比產品研發，比不了國外，但是我們蓋房子的能力很強，而且我們研發的能力也不錯。習總去南美和非洲，都是中國在給搞基建，所以我覺得房地產行業在國內的需求受到抑制之后，開發商也出去了，另外還有中國老百姓也被限購了，北京不讓買，我去美國買，我去馬來西亞買。大家出於平衡資產的考慮，老百姓對於在國內買這個房子是不是能夠穩定的房價，或者還能升值，實際上大家是不放心的。所以房地產不管是投資還是消費，房地產是不能出問題的，房地產如果出現跌幅，30%就是底線，這個房價跌了30%，大家都哭著回去。所有的政策還要保證平穩的生產。

李稻葵：哭日子還會持續多長時間？

陳云峰：我一直在北京做項目，做了好幾個大的項目，05年有國八條的調控，出現了房地產的停滯。到了08年下滑了一次，到了10年3月份以后，又下滑了一次，我算了一下非常有規律，每三年出現一個下調的周期，然后用多長時間就恢復了，9-12個月。我判斷今年真正的調控，實際上是從4月20日開始的，就是五一節前，我估計像北京這樣的一線城市，這種價格和銷量回暖，應該是在3月份，就是在春節前后，然后我們在二線城市也有項目，二線城市比北京要晚三個月，地級市大概需要半年，北京都已經搶房了，地級市趕緊到親戚，找朋友，說房地產起來了，半年之后就起來了。明年五一左右，如果說這次調控因為效果並不是很好，樓盤的銷售，本來預想心態都放松了，限購就差一線城市和三亞，三亞本來放了，后來又縮回去了。8號宣布解除限購，又發了一個緊急聲明，三線城市是人口比較大的流入城市，其他的城市放開限購之后，銷售不升反降。

李稻葵：你們兩個人的觀點都差不多，只是主觀感受不一樣，只不過陳云峰說日子不好受。

龍永圖：他們兩個都會覺得房地產所出現輿論當中悲觀情緒，其實並不是那么嚴重，所以中國的房地產的基本面還是好的。這是我得出的一個結論，只不過我認為在中國談房地產特別困難，因為中國太大，不是一個周期性的問題，是一個區域性的問題，是一個結構性的問題。一二三線城市是非常重要的，談房地產籠統談絕對理不清，一定要談一二三線，甚至北京也要談地點，到底是三環內，還是五環內，這是區域性的問題，一定要具體問題要具體分析。

還有結構性的問題，萬達這兩年火得很，一下子成為首富，而且一下子走出去了，主要是把房地產避開了風險最大的住宅，他商業地產又是文化地產，旅遊地產和文化地產。房地產如果跟中國迅速發展的行業，把它結合起來，特別是滿足老百姓消費需求的行業結合起來，我覺得我們的房地產是大有可為的。

房地產這個底到底保不保得住，因為房地產一般來講對中國GDP的貢獻大概是20%，所以在這樣一種情況下，房地產好，我們心里就比較踏實，從總體來講，中國房地產基本面為什么好，因為城鎮化沒有結束，老百姓的收入還在增加，中國老百姓的儲蓄率也是全世界最高的，手上有錢總是要砸出去的，股票是一個方向，玩股票可能要更好的運氣，更專業，所以我覺得對房地產不要那么悲觀，如果對房地產不是那么悲觀，我也覺得對中國GDP一再破，這種可能也不要太悲觀，還是能保住底的。