中投顧問：海南旅游地產進入“膠著期”

海南省近年來正在進行國際旅遊島建設，以旅遊興島，但是房地產卻在其中成為海南省的“支柱產業”。據海南省統計局最新發布的相關統計數據，截至今年5月底，海南省房地產開發500萬元以上的在建項目達722個，同比增長9.4%，占同期海南全省全部固定資產投資項目的36.3%。

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮表示，海南島旅遊地產目前泡沫量極大，稍有不慎或將出現崩盤。海南旅遊資源豐富，作為全國唯一的熱帶島嶼，在業內有較強競爭優勢。2010年海南國際旅遊島建設正式步入正軌，但在旅遊市場大發展的同時，旅遊地產也異軍突起，各大景區幾乎被旅遊地產開發商搶占一空。

不可否認，國際旅遊島建設的確將成為海南促進經濟增長的制高點和突破口。建設國際旅遊島的本質就是更大程度的開放，以此尋求在亞洲區域經濟循環中發揮海南開放的獨特優勢，使海南在我國對外開放的大格局中有特殊作用，成為我國與亞洲區域經濟合作的橋梁和樞紐。國際旅遊島建設將加快海南旅遊要素的國際化改造，對推動海南旅遊發展有重要幫助。

然而，國際旅遊島概念引來了過度追捧。國際旅遊島的大方針敲定之后，一股狂熱的投資浪潮席卷而來，數額巨大的熱錢匯聚到這個被寄予無限期望的島嶼。在2011年國家嚴控之后，海南海口、三亞兩地限購之后，海南樓市便走下投資圈錢的“神壇”，直線下降的投資價值和升值空間，讓海南房地產轉而進入相比內地更加艱難的銷售軌道。開發商轉而通過島外營銷來挽回銷售頹勢。

以鳳凰島為例，2010年1月11日鳳凰島一期700套開盤當天銷售一空，均價高達6.5萬元，創下海南最高房價紀錄和總量銷售紀錄，當年二期開盤，銷售均價更是達到8.5萬元/平方米，最貴的達13萬元/平方米，締造了一個“傳奇”。而如今的鳳凰島房價只有2010年開盤價的六成左右，若與常見普通房型比較，鳳凰島當下房價比兩三年前大打折扣，部分業主已經套牢。

中投顧問研究總監郭凡禮指出，海南島旅遊地產泡沫背后除了供需不平衡之外，還有片面進行地產一支獨大開發的錯誤思維。諸多旅遊地產項目都是掛羊頭賣狗肉，地產開發商不注重旅遊的服務功能和旅遊價值，不注重旅遊地產本身的服務價值，而只注重賣房子。以旅遊地產為主的海南樓市，顯然更應該以價值取勝為核心因素。否則，海南樓市與內地城市相比並無二異。未來海南旅遊地產產業鏈應充分整合和細化，政府可以鼓勵旅遊企業進入旅遊地產，房地產開發企業與旅遊企業資源嫁接。

中投顧問發布的《2014-2018年中國旅遊地產業投資分析及前景預測報告》中指出，近年海南旅遊地產市場處於盤整時期，這次的宏觀調控是全國性的，海南難以獨善其身。加上海南房價漲幅已經拔高到非常微妙的地位，因此整體市場不會有太大的起色，在這個階段，只有非常具有差異化特色的精品項目才能脫穎而出。未來三到五年甚至更長時間，隨著海南國際旅遊島離島免稅政策、自由貿易區的建立再到相關后續政策細則的出臺，海南有望跟所有其他中國濱海城市拉開差距。(作者系中投顧問產業與政策研究中心主任）