廖宗魁：央行房地產松綁政策效果有限

9月底，央行和銀監會聯合推出促進房地產市場持續健康發展的一系列措施，其目的是試圖釋放改善性需求。核心內容有以下幾點：

第一，二套限貸放松。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

第二，三套限貸取消。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

第三，對外地人限貸取消。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

一些專家認為，此次央行的地產放松政策堪比2008年，我們認為這對政策的性質有所誤解。表面上，在地產方面2008年也只是做了目前這樣的放松，但不要忘了當年是集團軍大規模作戰。與之相配套的是大幅度的降準降息，“股房車”三路並進，並輔助了十萬億元的天量信貸。

如今的房地產放松，僅僅是在宏觀經濟壓力增大的背景下，讓之前的房市干預回歸市場化。這完全是單兵作戰，只不過是定向寬鬆的延伸。

值得注意的是，這次的松綁措施特別強調了銀行在執行上的自主性，是更為市場化的調控，是一種進步。這避免了像2008年那樣，用行政的干預讓銀行不顧風險采取逆經濟周期的行為。

我們認為，此次央行的房地產松綁政策對地產和經濟的改善作用會很有限。主要基於以下幾個原因：

首先，由於整體流動性和信貸規模並沒有增加，房貸如果增加必然是以其他領域的貸款減少為代價，產生總體經濟增長的效果很有限。這也是一直以來定向寬鬆政策的特點，更多起到結構性調整的作用。

其次，與剛需不同，改善性需求的彈性更大，更容易受到房價預期，收入變化等因素的影響。一旦房價下跌的預期形成，人們往往會推遲改善的時間。

最後，本輪房地產的下行與以往不同。2008年是受到金融危機的沖擊而下跌，2012年是因為之前兩年的房地產政策主動收縮而下行。而本輪房地產下行更多受到自身基本面的影響，剛需支撐的房地產繁榮已經慢慢跨過拐點。所以，政策很難起到明顯的效果。(本文作者廖宗魁系證券市場周刊宏觀部主任、和訊評論特約研究員)