房貸政策寬松能否重振房地產市場

趙建?中國金融資訊網人民幣頻道特約專欄分析師

國慶節前的房貸寬鬆政策內容主要有兩點:一是價格端，貸款利率下限放松至基準利率7折；二是數量端，提高住房貸款的可得性，就是所謂的“認貸不認房”。

價格端的放松只具有名義上的視窗指導意義。商業銀行的貸款利率限制已經放開，房貸利率要按照商業盈利要求來進行定價。按照商業銀行的貸款定價公式:貸款的保本價格=FTP(對應期限貸款)+資本占用成本+營業及所得稅+營業費用。粗略估算，商業銀行5年以上的普通貸款FTP接近於5%，15年以上的住房貸款FTP個人住房貸款可能在4.5%左右。考慮到個人住房貸款的風險權重較低(50%，75%)，耗費資本占用成本約在0.6%，稅收成本會占用1%左右，再加上個貸較高的人工成本和相關費用，整個住房貸款的保本成本可能就高達6%。如果不是能帶來其它貢獻的優質個人客戶，從經濟盈利的角度來看，銀行對個人住房貸款利率可承受的下限，我們估算最低為基準利率的98折。從9月份的數據來看，除了極少數外資銀行住房貸款利率打97折外，大部分商業銀行的利率都在基準利率以上(上浮5%-10%)。所以，如果沒有專門的低成本資金來源渠道，讓商業銀行無附加條件執行七折利率完全不可能。政策當局也考慮到了這一點，所以積極推MBS等證券化工具，但從實際效果來看並不明顯。

相對於價格端，數量端的放松實質意義更大。“貨幣是水，資產價格是船”，資產尤其是大類不動產的交易需要媒介，更需要信用支援；且資產價格的上漲跟商品價格的通脹有很大程度上的相似之處，都是一種貨幣現象。住房信貸一旦寬鬆，房地產的交易就增加了媒介支援和信用可得性，一些具有購房意向，但受制於當前購買力的居民，可以通過住房按揭的金融機制透支未來的收入，實現當期的住房資產設定，這相當於迅速提高了住房市場的當期購買力。尤其是，“認貸不認房”的貸款政策，對於刺激改善性住房需求具有較大的效果。我們在市場調研中發現，一些首套或者第二套房為小型住房(70平米左右)的居民，按照原來的住房限貸政策，基本上無法從銀行獲取貸款，因此也就無法實現改善性置業。限貸政策放開后，這些居民可以將小型住房賣掉，還掉原有貸款后，可以以首付三成的貸款購買新的住房。因此可以預見，認貸不認房政策的推出，肯定會釋放一大部分原先由於限貸壓制的購房需求，這對房地產市場具有較強的提振作用。

總的來說，我們對本次房貸寬鬆政策的觀點是:七折利率意義不大，限貸放開刺激相對較強，但受制於高庫存壓制，不會出現類似2009年的大漲。下一步政策當局會在降低利率、促進市場出清、發展住房抵押貸款支援證券(MBS)和房地產信托基金(REITS)等方面下功夫，最終讓房地產市場從政策市中走出來，讓市場發揮決定性作用。但從長期來看，中國的房地產仍然無法擺脫人口老齡化的長周期魔咒。

(作者系青島銀行經濟學家，兼山東大學經濟研究院碩士生導師、《經濟研究》匿名審稿人。本文不代表所屬單位觀點。)

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