甘犁：取消限貸或將刺激550萬套住房需求釋放

國慶前夕，人民銀行和銀監會聯合發布了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中引起熱議的政策是對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構仍執行首套房貸款政策。同時，首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。這些政策的出臺，受到了廣泛的關注，市場對其“救市”的效果也是眾說紛紜。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁近日對此表示：央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放，但這對於城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說，仍屬杯水車薪。

或將刺激550萬套住房需求釋放，但在5000萬套空置房下仍屬杯水車薪

中國家庭金融調查數據顯示：在中國城鎮地區，68.9%的家庭擁有一套住房。這些家庭中，有19.7%既沒有負債，同時也計劃在未來五年購房。甘犁稱，預期限貸的解除將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。

在考慮這些家庭是否有能力購房時，該中心以家庭金融資產或家庭已有房產能否支付首付款作為標準。chfs數據表明：當首付比例為6成時，這些有房無貸並同時計劃購房的城鎮家庭中，僅57.8%的家庭能支付首付款，當首付比例降至3層時，這部分需求可實現的比例將上漲至76.3%。據此估算，限貸政策的放松或將直接刺激全國550萬套住房需求的釋放。其中，一線城市中，在有房無貸並且計劃購房的家庭中，可實現的住房需求從58.7%上漲至79.9%，二線城市該比例從58.3%上漲至75.8%，三四線城市為從50.3%上漲至72.7%。據此，甘犁推算，一線城市釋放的住房需求約為50萬，二線城市約為200萬，三四線城市約為300萬套住房需求。

因此，甘犁認為，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放，但這對於城鎮現有的約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說，仍屬杯水車薪。

房貸新政下房價預期能否好轉是關鍵

甘犁解釋說，他對放松限貸影響的分析是靜態的。該政策是否真正能夠起到作用，核心還在於市場對房價的預期是否會因此而改變。在央行新政策出臺之前，中國家庭金融調查與研究中心根據今年第三季度的電話回訪，發現市場對房產價格預期不樂觀。與今年前兩個季度相比，中國家庭在三季度，對股票市場和房產市場的預期出現明顯分化，看好股市，看跌房市，其中對市場潛在影響更大的擁有多套房的家庭尤其如此。因此，甘犁預期后市將存在房市股市的投資替代，房市和股市將會呈現明顯的蹺蹺板效應。那么，央行新政出來以后，對房產價格已經趨近悲觀的市場預期會不會因此而改變，值得期待。

政府應告知房市風險，同時鼓勵二手房交易

甘犁認為，政府此次救市房地產，客觀上的效果是將房產市場的風險由開發商轉至普通老百姓。因此他建議，政府應該反復告知老百姓房產市場的風險，同時大力鼓勵二手房交易，取消二手房交易環節的各種稅負甚至給予一些優惠政策，讓能夠並且愿意承擔風險的家庭來買單。否則，如果市場繼續下行，而政府在此過程中被誤解為站在開發商一方推波助瀾，老百姓會罵娘的。